恒盛坝上街项目营销策略报告承载城市荣耀与梦想深圳中原安徽事业部ShenZhen.10.2012恒盛·坝上街，如果你只是拥有贵族的血统，如果你只是拥有历史的根基，如果你只是承载着那或多或少的城市价值，我们怎么会对你如此地向往？在今天，我们会给你一个惊艳的答案，让你回到那让人魂牵梦绕的起点……写在报告前的思考：恒盛坝上街是城市的还是恒盛的？城市的坝上街在疾驰的城市化进程中，像坝上街这样一个屈指可数的老城，注定要成为一个被连根拔起的标本，成就东城商业核心复兴之作。昔日坝上街熙熙攘攘的“菜篮子”恒盛的坝上街坝上街落成时将成为一座以生态、自然、健康为主题，集五星级酒店、甲级写字楼、酒店式公寓及大型商业购物中心为一体的市级标志性建筑群体和综合商业商务中心项目。政策谨慎，主导刚需房产趋势政策谨慎：政治因素决定短期内政策难以放松，严峻形势延续两会提出坚持房产调控政策不动摇温总理：各项工作要善始善终坚持房产调控政策不动摇：促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展“今年是本届政府任期的最后一年，各项工作一定要善始敬终，能做的事情绝不拖延，能解决的问题绝不推脱。这就需要我们静下心来，深入了解情况，脚踏实地做好工作。这对国务院及有关部门都是一个考验 ”房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展 （叫停芜湖房地产调控政策）政策调控的大方向短期内不会动摇市场下行：放量萎缩，成交量创新低，严苛政策下价格应市而落，客户观望情绪加重数据来源：合肥市房产网近年合肥市商品住宅批准预售及公开发售均呈减少趋势。 环比下降14.2%。2012年8月，合肥住宅成交8020套，环比下降8.2%，从历史数据来看，尽管比7月成交量略有下降，但8月成交量仍为自合肥市限购令出台以来的高位政策调控坚定不移，房价应市而落 。2012 年 8 月，合肥住宅成交均价为 6625 元/平米，环比上升 1.7%，同比上升 0.73%。刚需主导：严苛政策以及购买成本的增加，导致观望情绪加重，成交以刚需产品为主导。合肥市商品房销售面积同比增幅走势2001-2011年2010与2011年合肥市场成交结构对比分析中小户型热销，平层大户销售一般。合肥住宅产品的主流供求结构刚需主流特征：无论是09年的爆发期还是目前的盘整期，均以80-100平米三房为主力，其次是120-140平米的三房。中心聚集效应不强，置业需求的跨区流动性弱，各细分市场价值混战，调控大势下进入盘整期，随着限购限贷政策长期执行，投机投资者被挤出市场，2009年销售套数逢高回落，刚性需求者成为主要的成交客户群。品类拔萃，枭雄争霸竞争格局板块表现中高端楼盘多集中在西南，主城区较少；从区域、推售时机及物业类型来看：本案主要重点竞争项目为主城区万科金域华府、祥源广场、新地中心天誉、华润凯旋门和益力檀宫等。重点竞争项目——1：祥源广场2：淮矿和平盛世3：万科金域华府（装修）4、益力檀宫（装修）5：绿地中心6：新地中心天誉（装修）7：华润凯旋门其他主流项目——8：绿地内森庄园9：置地广场10：融侨天骏11：绿城玫瑰园839重点竞争项目其他主流项目限购区域非限购区域76合肥中高端楼盘分布图红海爆发：2012-2014年高层豪宅放量庞大，爆发节点集中，2012年9月豪宅之战开始2014年2013年四季度一季度二季度三季度一季度二季度三季度2012年四季度四季度淮矿和平盛世剩余两万方，110-130㎡三房绿地中心预计10月面市，推售产品77-200单位，价格未定新地中心天誉剩余约10万方，推售99㎡两房，160-212㎡三房，208㎡四房，精装均价12000-17000元/㎡华润凯旋门剩余约46万方，推售116-320㎡单位，毛坯均价9000-10000元/㎡万科金域华府剩余约25万方，推售114-127㎡三房，175-225㎡四房，精装均价9000-10000元/㎡祥源广场剩余约8万方，推售89㎡两房，115-178㎡四房，毛坯均价7800-8000元/㎡瑶海区包河区政务区蜀山区庐阳区益力檀宫约15万方，推售266-490㎡单位，预计精装修均价20000元/㎡左右，2012年年底上市