金星北项目 定位及物业发展报告 都市跨界生活哲学 2010.01.22 基于同致行市场调研结论： 定位目标：机会明显，本案如何把握 以服务统属区域属性，寻找与核心市场的竞争契机 发展刚性市场面临巨大契机，价格洼地是立市之本 刚性趋势下，区域价格低洼+高附加值才是核心 做到产品引导需求才是成功的关键 从高密高容和丰富形态来延展定位 都市跨界生活哲学 报告框架 Chapter 1 机遇 Chapter 2 竞争模式借鉴 Chapter 3 项目竞争模式构想 Chapter 4 物业发展的演绎 市场上各种现象的分析引出项目最初的思考 基于自身条件，从成功的竞争模式中寻找突破点 补缺者 挑战者 户型配套园林 趋势 市场表现 2009年市区住宅均价4357元/平米，增长1.68%； 2009年1-9月120平米以下产品销售比差在2-4%； 2009年全市五区销售商品住宅1195万平米，同比增长101%； 2009年岳麓区全年住宅批售超过200万，全年销售面积全市第三； 2009年，“涨”声一片后， 将迎来2010年地产市场怎样的走势？ 2009年1-9月长沙新建纯商品住宅户型供销关系分析表 60-90㎡、120-144㎡是09年销售最为火爆的套型； 当前待售住宅489.07万㎡，雨花区、岳麓区、开福区当前待售面积均达到100万㎡以上，主要积压部分为套型面积144㎡以上大户型 住宅趋势1 中小户型畅销，功能性需求占主力， 全市范围漫延 岳麓核心市场高密度产品放量，区域中端市场获得刚性拉动 住宅趋势2 区域溢价突破性提升，品质物业制造标杆，价格天花板抬升 住宅趋势3 9月开盘项目 蔚蓝海岸4700元 北京御园4300元 盈峰翠邸110万/套 恒大华府6000元 2009年7月后入市项目大部分为大盘新推或后续，社区成熟度/知名度/品质相对稳定，价格持续走高； 2009年大河西先导滨江新区建设加快，占据优势位置，价格普遍走高； 2008-2009年市府板块高密度品质物业陆续入市，CBD居住价值突破性提升。