保利达地产（沈阳）高悦项目整体定位与物业发展建议项目市场营销工作的阶段划分 第一阶段（初稿、中稿） 项目整体定位与发展战略 第一阶段（终期） 确认定位 2009/05/04 2009/05/30 第二阶段 开发模式与运作 第三阶段 营销战略 2009/06/ 至今工作 盈利模式 战略 开发次序 开发计划 经济测算 策略及渠道 营销目标客户 营销通路与特点 区域营销的总体战略 区域品牌价值 区域营销的时机营销渠道 工作 最终成果 区域（沈阳及周边）宏观经济背景研究 土地市场、房地产市场调研 区位环境、竞争的深度研究 项目的优劣势分析和价值判断 滨河思路的扩展与借鉴 项目的开发规划及测算 房地产市场调查分析结果 项目的市场定位与发展战略 （中稿） 确认项目定位） 根据建议进一步工作，完善定位 需要理解项目，并不是简单的信息资料堆叠，而是核心价值点的梳理……项目市场定位方向 潜在 客户分析 社会和经济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 过滤 与 配对 项目精确定位 城市发展分析 + + 共性市场优化方案 市场差异化方案 蓝海 红海 符合企业 战略、目标 初步方案建议 思考逻辑项目市场定位方向 潜在 客户分析 社会和经济背景 分析 项目条件 分析 竞争环境 分析 过滤 与 配对 项目精确定位 城市发展分析 + + 共性市场优化方案 市场差异化方案 蓝海 红海 符合企业 战略、目标 产品初步方案建议6 城市价值解读：城市地位沈阳的未来：继珠三角、长三角、京津冀之后的中国第四极的中心城市，成就东北金融中心梦想 中国北方最具活力、最富吸引力、最有竞争力的投资发展地区，是东北地区最大的中心城市，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。 沈阳城市化的进程还将不断加速，具国际化色彩的新城市中心未来5年，沈城将重点打造以“一廊两带三圈”为架构的商业网点体系，形成东联西接、南展北拓，多层次、放射型的东北地区商贸物流中心。 91年被国务院首批批准为国家高新技术产业开发区，01年市委、市政府提出把新浑南新区建设成为“北方浦东”的战略目标，经过十几年的开发建设，已形成了以民营企业为主体，多种经济形式并存的高新技术企业群体，总体规划为高新产业、商务中心区、品质居住区、大学城和浑河观光旅游带，在金廊、银带骨架基础上的一轴两带格局形成浑南新区的经济核心区，结合奥体中心形成辐射全市的中心。 位于“金廊”和“银带”交汇的浑南新区是沈阳城市发展的方向和重点，是未来沈阳城市功能的载体和国际化形象的代言。 历史机遇解读：城市规划