苏州新源整合营销有限公司 2012.2.28 威尔玛 2010-B-3地块 项目整体营销策划报告 前言 我们必须面对的问题有哪些 可以为本案创造机会的价值有哪些 如何实现本案的突破 本案审视 本案总体量约12万方。 分为1-6F商铺及7-13F的高层产品。 不妨再做一次细化的分割: 1-2F商铺：约17000㎡ 经济型酒店：约5000㎡ 3-6F商铺：约33000㎡ 剩余高层：约65000㎡ 进行一次价值点的梳理…… 区域发展价值 十二五重点支持，北苏州现代商贸集聚中心 平江新城定位 依托立体交通枢纽优势； 打城北金融、楼宇商务、商贸与休闲的现代商务核心圈； 目前苏州市行政服务中心、市公积金管理中心、市社保中心及市建设招标中心“四大中心”将北移平江新城 。 价值点一 交通价值 轻轨、火车、高铁、环线等立体交通，物流便捷 火车站 人民路 北环高架 轻轨2、4号线 高 铁 站 价值点二 潜在消费价值 大体量的静态、动态与多元消费人群聚集 2-3万方固定居民 核心人群 2-3万固定居民消费； 本案办公、从业人群消费； 共享人群 4-5万月均动态人流（商务、旅游，途径）； 区域商务商贸从业人群。 4-5万日均动态人群 共享大体量商贸从业人群 价值点三 3-6F商铺：约33000㎡ 剩余高层：约65000㎡ 这个，才是难点！ 1-2F商铺：约17000㎡ 经济型酒店：约5000㎡ 这个，不是问题。 【目录】 市场大势 高层产品定位 商铺产品定位 形象定位 企划核心 营销推广 混 沌 面对本项目，我们突然间有些许迷茫， 因为，当前市场趋势的迷离； 因为，规划定型，能改变的很少； 因为，产品丰富，可选择的道路看似很多！ 思考的原点—— 写字楼月均成交2套；酒店公寓月均成交5-10套 成交表现 同质、恶性竞争严重，大体量商业集中上市 区域在建商业项目总量达65万，同为商铺、写字楼与酒店公寓规划 竞争问题