本报告是严格保密的。2 宏观经济 发展战略、 定位 报告结构思路 地块写字楼 发展建议 地块公寓发 展建议 写字楼市场 客户分析 竞争项目 写字楼案例 地块价值 城市规划 开发目标 解析 公寓市场 本报告是严格保密的。3 宏观经济 发展战略、 定位 报告结构思路 地块写字楼 发展建议 地块公寓发 展建议 写字楼市场 客户分析 竞争项目 写字楼案例 地块价值 城市规划 开发目标 解析 公寓市场 本报告是严格保密的。4 A、降低投资风险 响锣湾为陌生商务区域，成熟时间较长，不确定性大； 响锣湾规划项目多，竞争激烈； 客户群体对区域、项目、发展商品牌认知需一定时间； B、保证相对高收益 精确定位，在客户对写字楼易感知的关键点着力打造产品， 而非全面提升产品硬件档次，以相对低成本换取相对高收益； C、通过本项目树立中航在天津市场品牌 通过成功的定位及后期营销实现相对高收益同时，树立中航 地产在天津市场良好品牌形象，为后续开发奠定坚实基础； 开发目标解析 本报告是严格保密的。5 宏观经济 发展战略、 定位 报告结构思路 地块写字楼 发展建议 地块公寓发 展建议 写字楼市场 客户分析 竞争项目 写字楼案例 地块价值 城市规划 开发目标 解析 公寓市场 本报告是严格保密的。6 4287 5174 611764956179 44.13% 9.25% -16.54%-22.05%-24.84%1000 2000 3000 4000 5000 6000 7000 2009 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2010 1Q -30.00% -20.00% -10.00% 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 进出口贸易总额环比增长率 35320 23562 60962 5507854536 26.22% 49.90% 32.93%35.94%28.64%10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 2009 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2010 1Q 0.00% 10.00% 20.00% 30.00% 40.00% 50.00% 60.00% 固定资产投资总额同比增长率 36374 293132939830965 3566723.73% 16.55% 15.36%15.01%15.04%5000 10000 15000 20000 25000 30000 35000 40000 2009 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2010 1Q 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 25.00% 社会消费品零售总额同比增长率 7200877303 81612 107756 80577 3.62%4.19% 6.62% 8.80% 11.90%20000 40000 60000 80000 100000 120000 2009 1Q2009 2Q2009 3Q2009 4Q2010 1Q 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% GDP绝对值同比增长率 全国宏观经济 图1:GDP增速图2:进出口贸易总额增速 图3:固定资产投资增速 图4:全社会消费品零售总额增速 (单位：亿元）(单位：亿美元） (单位：亿元）(单位：亿元） 中国经济走出2008年金融危机的低迷，企稳回升， 发展势头较乐观 本报告是严格保密的。7 -10.00% -8.00% -6.00% -4.00% -2.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00%09 .020 09 .020 09 .020 09 .020 09 .020 09 .020 09 .020 09 .020 09 .020 09 .120 09 .120 09 .120.020.020.020.020.0CPIPPI 国家4万亿投资计划： 为抵抗全球金融危机对中国经济的影响，我国08年底曾计划到2010年年底前投资4万亿元以扩内需、促 增长，其中新增中央投资1.18万亿元。该笔投资主要用于民生工程，包括保障性安居工程、农村的民生 工程，基础设施的建设以及社会事业的投资，占44%。此外，16%投资用于自主创新、生态调整、节能 减排；23%用于重大基础设施的建设，包括交通、铁路、公路、港口、水利工程等；14%用于汶川地震 灾后重建；其他公共支出则占3%。 2009年新增9.6万亿元银行贷款： 为应对国际金融危机，我国加大了金融对经济的支持作用，我国信贷结构不断优化。2009年全年新增贷 款接近9.6万亿元。 国家4万亿投资与9.6亿银行信贷使通货膨胀在 2010年来临，资金将开始寻觅避险途径 图5:中国2009年1月-2010年5月的CPI及PPI走势图 全国宏观经济 09年11月 本报告是严格保密的。8 房价过快上涨，为保民生，国家出台新政打压住宅 市场，通胀背景下，避险资金转入写字楼市场 房价指数 2009年1月-2010年5月全国一手房价走势图 4.15新政： 对贷款购买第二套住宅房的家庭，贷款首 付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准 利率的1.1倍； 对购买首套住房且套型建筑面积在90平米 以上的家庭，贷款首付比例不得低于30%； 对商品房住宅价格过高、上涨过快、供应 紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂 停发放购买第三套及以上住房贷款； 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会 保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住 房贷款； 房地产开发企业应将取得预售许可证的商 品住房项目在10日内一次性公开全部准售房 源以及每套房屋价格，并严格按照预售方案 申报价格，明码标价对外销售。 7269 7417 80738130 841184798.73% 0.70% 2.04% 2.33% 3.46% 0.81% 6500 7000 7500 8000 8500 9000 2009.122010.12010.22010.32010.42010.5 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 成交价环比增长率