育马场营销策略报告 世联地产育马场项目组 2010年6月20日 谨呈：大连软件园开发有限公司 项目目标 2010年销售任务 短期内快速走量 销售额： 8.7亿 销售套数：560套 销售面积：6.2万平方米 销售均价：14100元/平方米。 回款任务：7.7亿元 集团回款的压力 财务指标压力 快速走量 任务解读 销售周期短，销售压力大 项目最晚8月中旬拿地，并且开始推广，最早11月中旬开始销售。10年年底的销售压力大，需要在一个多月的销售期内销售560套房源，而且12月份为传统销售淡季，难以保证快速走量，因此按照开盘消化80%任务计算： 开盘销售460套房源。 核心问题： 如何在4个月的蓄客时间内保证开盘460套的消化任务。 任务拆解 新政背景下，客户意向普遍降低，客户积累压力大 新政的环境下，各个项目急于抢占市场，抢先开盘，没有升级客户意向，造成解筹效率降低。 按照杰特和软景项目作参考，如果取消升级，客户的解筹率应该在20%-30%左右。 按照25%解筹率计算，成交一套需要13组客户，而日均上门量需要18组 任务： 460套 诚意客户： 1840组 25%解筹率 30%认筹率 总上门量： 6100组 日均上门量： 50组/日 4个月120天 核心问题：天量客户OR天量解筹率？ 天量 任务： 460套 诚意客户： 960组 50%解筹率 40%认筹率 总上门量： 2400组 日均上门量： 20组/日 4个月120天 天量