诺仕达集团呈贡项目营销策略报告 谨呈：昆明诺仕达企业（集团）有限公司 报告结构 营销攻略 昆明小户型产品分析 项目自身分析 市场背景 作为云南省的经济中心，昆明近年来经济增长快速，为房地产市场高速发展打下了坚实基础 宏观环境分析 2002年-昆明市历年GDP与固定资产投资情况 GDP增幅和房地产业发展状况的关系 昆明市历年人均GDP发展状况 近年来昆明市GDP增长率保持在10%以上，城市GDP达到1203亿元； 昆明市固定资产投资稳定快速增长，已达654亿元，增幅高达24.8% 昆明市人均GDP保持高速增长，近年来增长速度均超过10%，而且增速不断加快； 人均GDP达到203350元，人均GDP增长速度为11.8%； 昆明占云南GDP比例 昆明产业结构中二次、三次产业相当，旅游、烟草、水电等支柱产业核心地位突出，产生了大量的有支付力人群 昆明市历年产业结构状况 昆明市二次三次产业从业人员 昆明二次三次产业结构相当，三次产业比例逐渐增大，且三次产业从业人员占比高，且逐渐增大 昆明产业基础相对其他大城市总体较落后，主要依靠旅游、烟草、水电等几个支柱产业，其中旅游业占比高，旅游收入占第三产业产值30%以上 宏观环境分析 房地产价格的上涨幅度与人均可支配收入上升幅度基本保持一致，相比中国其他城市昆明市场处于良性健康的发展状态 发展中国家房价收入比与房地产市场发展 2002-昆明人均支配收入与房价 ，我国最具有影响力的３７大城市市区每平方米商品房平均房价排名，昆明房价排１６位，排24位略有回落 一般研究认为，发达国家的房价收入比在1.8-5.5之间，而发展中国家由于人口增加和城市化进程加快，房价收入比发达国家大，研究认为发展中国家房价收入比合理范围为4.1-6.1之间 昆明人对于居住品质具有较高的追求，再次置业比例高达49%，其中，有相当一部分客户是投资目的 昆明置业人群结构 二次置业比例达36%，三次置业比例达13%，再次置业比例高 昆明再次置业客户目的包括：个人生活品质的提高，个人商务的需要，养老需求等多种类型 目前昆明市房地产市场的供求关系可以，需求还是有很大潜力的，昆明人消费比较时髦，敢于消费，都愿意买房和车。 很多人贷款也去再买房，并不是说消费能力一定达到那个阶段，昆明人有超前消费的这个特点 ---------翟教授 数据来源：昆明房地产市场报告 云南省“单中心” 的城市地位和宜人的环境吸引了大量地州人口和外来人口，非本地购房者占到总体的48% 昆明市个人购买商品住房占市民所购商品住房销售额的95％以上，居民私有住房的比例已达到70％以上，在本地消费群体主导的情况下，外地消费者亦开始大量涌入，市域外购房者约占48％，外地消费者已经成为昆明房地产市场增长的重要力量。昆明楼市也已经成为一个面对国内为主的区域市场 昆明商品房总供应76236套,消化率48%,共计55412套,总面积830万平方,其中地州客户占购房比例的25%,省外占22%,境外占1%,昆明客户占52% 昆明市已成为中国房地产市场“候鸟式置业”的又一个热点地区。而昆明市四季如春的气候特点和良好的自然生态环境，特别是现代新昆明建设的宏伟目标，把昆明建设成为最适宜人居环境的美好前景，吸引着海内外投资人士，外地人到昆明购房置业呈现上升趋势。昆明的很大部分购房群体主要还是购房自住，投机炒房者很少。据调查，在炒房的主要行为中，炒认购卡号的行为约占６％，投资性购房比例在２５％以内 休闲度假、自住目的置业 非本地置业者比例高 07年昆明房地产受昆明房地产政治事件影响，出现市场供给项目数量和面积总量同比下降的特征 数据来源:至祥研究部 北市区占总体供应8% 从月份上看，七月份面市的新盘最多，其次是九月和十二月，上半年面市的有8个，下半年有16个 从月份上看，12月和5月推出的房源较多， 其次是4月和7月 从季度均价来看，目前的市场均价已经突破4000元/㎡ ，目前在售项目销售均价远远超过这个数，综合前3个季度，均价为3822元/㎡ 从我们监测的24个项目来看，普通住宅的均价为4963元/㎡，别墅均价为9220元/㎡，商铺为9112元/㎡，写字楼为4000元/㎡ 07年昆明住宅整体均价突破4000元/平米,房价板块特征差异日趋明显,城市高层价格涨幅明显 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看