五矿[江北石马河综合改造项目] 市场研究报告外部环境 内部环境 市场研究体系目 录 一石马新城开发条件、目标和关键点分析 石马新城综合改造的宏观背景研究 相关区域的发展态势及其与石马新城的关系研究 重庆市地产市场整体及石马新城周边土地交易分析 重庆市房产市场研究及开发商情况分析 石马新城综合改造市场研究结论 CBD本案 沙坪坝商业副中心 杨家坪商业副中心 观音桥商业副中心 本体条件研究——项目区位 位于重庆“北贵”区域，占据城市发展主方向，是重庆四北六方区规划的“重庆最靓、最宜居的生态休闲居住区” 石马新城基本情况解读 地理位置:重庆市江北区石马河组团G标准分区地块(石门大桥与高家花园大桥之间) 改造片区总占地面积：1037.7亩 容积率:3 石马新城周边交通网密布，交通便捷，通达重庆各区域。 石马新城开发时机已经成熟：周边基础设施良好，具有良好的产业依托 石马新城具有丰富的江景资源，但内部不利因素较多 嘉陵江 观音桥农贸市场 盘溪变电站 飞来寺公墓 落差较大，形成个冲沟 江岸线 本地块西侧临江，江岸线较长，江景资源丰富，对面为沙滨路，城市环境在进一步完善当中； 地块内部植被茂密； 盘溪变电站和飞来寺公墓是本地块影响最大的不利因素； 落差比较大，规划难度较大，工程成本较高。 对岸景观 连接江北区的高压走廊 连接北部新区的高压走廊 连接沙坪坝区的高压走廊 本案 石马新城处在城市发展热点区域 根据规划发展方向，重庆市功能空间向北部区域扩张，而本项目正好位于北部地区的大石板块，是重庆市的重点发展区域。 石马新城内部不同地块社会经济属性判断 变电站 嘉陵江 原金笔厂 山坡居民区 公墓 职工宿舍 冲沟内部 山坡居民区 该地块内原住居民较多，拆迁量较大； 山体坡度较大，将增加开发难度和成本； 总之，该项目将会面临比较大的拆迁成本。 限制条件分析 自身规划条件限制 飞来寺公墓；高压线；落差大等 外部市政条件限制 北滨路的规划与建设进度； 开发进度限制 居民多；拆迁难等 宏观政策限制 金融紧缩政策；第二套房贷款政策；等