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幸福里
君悦酒店
万象城
华润大厦
深圳华润中心建筑布局
万象城
华润中心
万象城已接待游客2000多万人次 商场出租率达97%，年销售总额达到10亿 写字楼出租率100%， 40多家国际金融机构及国内外大型企业入住
项目总建面约48万平米，总投资约50亿，其中非住宅物业建面38万平米，投资34亿，占比68％
开发模式项目首期开发高级写字楼和高档购物中心树立标杆形象，后期开发回现产品，实现住宅产品的高溢价
2002-
一期开 发进程
关键时 间节点
2002年10月 一期动工
12月 二期动工
8月 幸福里开盘
12月 一期竣工开业
12月 二期落成启用
时间轴
二期开 发进程
数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
万象城面积18.8万平米
华润大厦面积4.2万平米
投资额17亿
投资额3.4亿
君悦酒店开发面积6万平米
投资额8.4亿
国际商业休闲广场开发面积9.5万平米
投资额4.7亿
酒店式公寓开发面积1.5万平米
投资额1.2亿
幸福里开发面积9万平米
投资额7.2亿
运营特点：华润综合体仅住宅对外出售，所有商业物业均由华润持有运营
运营准备阶段
快速发展阶段
赢利情况：非住宅部分全部采用持有出租的形式，从05年投入使用至今租金收入为12.56亿，住宅销售金额为40亿
2027
......
计算 数据
时间轴
数据来源：世联数据平台、华润相关人员访谈
租金增长率
租金
写字楼面积
净利率
折现率
数据 依据
预估
合同
实际
行业 水平
行业 水平
计算 数据
租金增长率
租金
万象城面积
净利率
折现率
数据 依据
预估
合同
实际
行业 水平
行业 水平
计算 数据
租金增长率
租金
商业街面积
净利率
折现率
数据 依据
预估
合同
实际
行业 水平
行业 水平
计算 数据
价格增长率
单房 价格
客房数
净利率
入住率
数据 依据
预估
官网
实际
行业 水平
行业 水平
华润中心年利润表
万象城年利润表
商业街年利润表
君悦酒店年利润表
本项目租金增长率取4%，折现率取10%
汇总年利润表
在盈利能力和回现能力的考虑下，华润万象城系在全国的复制过程中，对非住宅物业和住宅物业的比例进行了修正
南宁万象城 总建筑面积：56.9万方 其中购物中心：12.9万方 星级写字楼：4.4万方 住宅建筑面积：39.6万方 非住宅物业：住宅物业＝1：2.3
杭州万象城 总建筑面积：80万方 其中购物中心：24万方 星级酒店：6万方 高级写字楼：11万方 住宅建筑面积：39万方 非住宅物业：住宅物业＝1：1
沈阳万象城 总建筑面积：60万方 其中购物中心：20万方 星级酒店：5万方 高级写字楼： 8万方 住宅建筑面积：27万方 非住宅物业：住宅物业＝1.2：1
标注：深圳万象城的非住宅物业比例3.8：1
基于对城市综合指标的考虑，华润在进驻二、三线城市中提升了万象城模式中住宅物业的比例，从而降低了项目的开发风险和操作难度
万达广场万达在全国快速复制万达广场综合体项目，已进入27个城市，成为中国最大的商业物业公司
万达广场先后经历了2次产品升级，第三代产品通过提高住宅物业比例实现项目合理化开发
第三代
第二代
第一代
综合体：规模在50-100万平米，增加了住宅、公寓和写字楼等销售型物业的面积，为提升项目档次，同时设计了五星级酒店
商业建筑群：规模在10-15万平米，设计了多个主力店，按多栋设计，避免单一主力店、目标客户不对应的问题
单体商业楼：总建面5万平米左右，一层设计成名品专卖店用于划铺销售，二三层专供沃尔玛超市使用，四层是万达影院
以沃尔玛为中心，但沃尔玛的消费人群对一楼商铺人气提升有限，导致一楼商铺的后期经营困难
增加持有物业比例，造成资金挤压，很难实现资金平衡，为满足投资平衡要求，高价出售小商铺，导致小商铺后期经营困难
扩大主力店经营面积，丰富主力店业态，增加住宅和写字楼设计，从而提升项目住宅物业的价值，实现项目盈利
。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
