东海花园项目整体定位和发展战略研究 谨呈：鲁能英大集团有限公司 2005.03.15研究思路 本体条件与项目界定 机会分析 市场总体状况 项目发展战略与定位 案例借鉴 初步可行性经济测算 项目规划设计建议 关键问题界定项目位置 位于北京市通州区宋庄镇的西北部,距离CBD18公里 紧邻顺义区和朝阳区,属于朝阳、顺义和通州的交界地带。距首都机场垂直距离5公里 位于温榆河东侧,紧邻温榆河,处于温榆河生态走廊通州段内交通状况 从市区方向进入项目的三种通行方式： 机场辅路－李天路－壁富路。从三元桥到本项目需要50分钟左右，因道路绕行显得路途遥远。其中李天路和壁富路段道路狭窄，路面破旧。 东坝地区－皮村路－徐尹路，部分路段需入村，且路况较差。 京通快速路－通顺路－徐尹路。自CBD至项目所在地行车约35分钟，较为顺畅，但需要经过尹各庄。 周边道路规划和建设情况： 规划的京平高速公路：从朝阳公园到平谷。 李天路和壁富路计划要拓宽。 滨河路已完成部分，但项目以北至机场高速的路段目前尚未建设。 以上道路都未列入05年北京市道路建设计划，具体建设时间未知。 现状路 规划路 机场 CBD 项目位置2李天路 壁富路 机场辅路 皮村路 滨河路 京平高速 京通快速路 通 顺 路 徐尹路周边配套 项目度假休闲资源丰富，但基本生活配套缺乏，生活成本高。 2.通顺赛马场.占地1.6平方公里，马场现有纯血马2000余匹，规模大,设施齐全 4.北京中加学校。是北京师范大学附属实验中学与加拿大纽宾士域省教育部和加拿大加皇国际投资集团共同合作建立的。包括高中、中专、和本科教育。由两国教师共同授课。 5.私立树人学校.1993年成立的一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体、寄宿与走读兼有的全日制学校。在校中小学人数已达800多人，教职员工180余人。 3.温榆河高尔夫,规划修建118洞，首期18洞已经运营 1.格林马会35项目周边房地产项目分布状况 项目周边区域基本属于未开发状态，房地产项目只有土博士城一个。 项目向西北5公里左右是北京成熟的高档别墅聚集区-香江天竺别墅区，但本项目该区域之间距离较远，目前尚不存在认知上的关联。 项目所在的通州区是一个以低档普通住宅供应为主的区域，目前该区域的别墅供应以经济型低密度住宅和烂尾别墅项目为主 长岛澜桥 香江花园 晴翠园 丽高王府 优山美地 美林香槟 土博士城 运通花园 丛林庄别墅 天润别墅 珠江国际城 香江天竺别墅区 通州别墅区项目周边房地产项目分布状况 土博士城 土博士城项目属于通州创业科技园的一部分，是土博士联盟与中国建筑设计研究集团共同开发的教育、科研和配套居住组合项目，入市时间为2003年。 土博士城的用地性质和开发目标决定了该项目住宅产品为非商品住宅性质。 基本未进行对外营销推广，以内部消化为主。 结论： 项目周边唯一的房地产项目为非商品住宅项目，不具竞争性；地块四至及内部情况 地块内外自然资源条件优越，内部场地平整,现存部分原生树及苗圃,北侧及东南侧有部分待拆建筑。 地块内部现有苗圃 南至徐尹路 地块内部现状场地 地块内部现状道路 东临壁富路 北至老河湾 温 榆 河 地块东南部的待拆建筑 西至滨河路地块的经济技术指标及规划限制条件 总体容积率在北京别墅项目中属于较低的 代征绿地面积很大，且相对均衡的分布在地块中 土地成本为17亿，约合70万/亩。 10 市政设施情况及解决方案 资料来源：开发商提供资料 结论：生活用市政在2006年年底可全部解决。 气 东六环线在徐格庄规划有调压站，距离本项目3公里；接通时间约为06年底； 电 草寺变电站为3.5万KW，05年完成第二期扩容，可解决施工用电问题。根据规划在本项目外围规划一个11万KW 的变电站，05年拟完成立项，预计在06年底完工； 上水 临时用水可通过打井地下水解决，用户自来水为宋庄第二水厂，距离5公里； 下水 短期内难以解决，经咨询，水处理达到排放标准后排入小中河； 电话 宋庄电话局解决； 其他 有线、光缆等比较容易解决。 11 本体条件优劣势总结 项目周边及内部自然生态环境好； 开发规模大，利于统筹规划和造势； 与中心城距离近，规划交通建成后，通行便利。 取地成本高 （建设用地约74万/亩）； 目前交通出行尚不方便； 周边缺乏居住气氛，生活配套匮乏，认知度低。 优势 劣势