建筑中国,诗意生活 深圳天骜投资策划有限公司西子湖畔专案组 2006/1/6 弘吉·西子湖畔营销战略报告 ---------- 金星中路∣空中院馆∣原创新古典主义中国 第一章市场研判 “名君贤将，所以动而制人，成功出于众者，先知也” --《孙子兵法》 长沙总体市场环境(1) 长沙总体市场环境(2) 07年上市量多，集中放量，区域性分布明显，其中星沙与岳麓在中高端产品线上，双城争霸。 市场容量有限，竞争激烈，推盘慢，市场价格上涨趋缓。 国六条、长沙十一五住宅规划,作用逐步显现。品质大户型将稀缺，价格上涨空间优于其他。。 07年，国家宏观调控继续深入，稳定房价是关键，楼市或将呈现拐点。 市场上产品更新快、品牌影响力日益增高。一是外来名企品牌涌现，市场呼唤品牌，市场追随品牌，品牌和规模交相辉映。二是受沿海的影响大，产品形态更新快。 河西片区市场 片区房地产发展形势良好，未来1－2年内，将迎来区域发展以来最大规模的地产发展热潮，成为长沙地产的焦点区域 ，市场竞争压力凸现。 07年，河西共40个楼盘近200万平方米放量，同质化严重；而金星大道沿线楼盘集中放量大，竞争局面更为激烈。 在项目的发展中，针对市政、商业、教育等生活配套问题还需引起发展商的格外重视 。 金星中路沿线楼盘价值逐渐得到提升，总体销售状况尚可。 结论 据不完全统计，2007年长沙5个区域以及星沙片区的总推盘量大于800万平方米，其中,上半年主要集中在中大户型。 西子湖畔面临着同质产品的最密集上市，面临着前所未有的竞争和市场压力。 西子湖畔面临着“围追堵截”的竞争格局。 “故曰：知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败” ----《孙子兵法》 第二章 市场竞争对手分析 看看我们的对手！ 他们在做什么？ 玛依拉山庄 格林星城 西湖丽景 美林·银谷 沁园春-御园 06年春季房交会高调亮相，以欧式新古典主义产品形象推向市场，提出河西“第五版块”概念，后因某些因素停工半年，现重新开工，但尚未启动营销宣传工作。 西山汇景 本项目为集别墅、花园洋房、高层住宅于一体的大型高档住宅小区，拥有较好自然景观优势 。 麓山名园5期 中嘉-香蜜华庭 待定 新康桥 项目规划分三期开发。项目由住宅、商业两大功能群组合而成，容积率为2.8，绿化率达到40%以上。项目沿袭中国传统建筑风格，以小高层和高层为主 第三章项目发展战略 “故曰：知己知彼，百战不贻；不知彼而知己，一胜一负；不知彼不知己，每战必败” ——《孙子兵法》 我们的力量？——项目分析我们的方向？——市场定位及战略我们任务？——营销工作目标如何实现？——项目发展策略 SWOT分析 优势： 区位优势，国际街区金星中路 现代中式，形象概念鲜明、差异 创新型产品优势，引领居住 开发和管理都具有一定的发展优势 劣势： 商业、教育等市政配套缺乏 项目被南北二个医院包围，对置业者的心理影响 现代中式，市场认知的偏差 机会： 所在区域为发展型新区域 政府将会加大基础设施建设 客户注重社区综合因素 领先性、均好性相统一的产品品质 威胁： 市场放量增加 同质、同规模竞争压力大 新增购买力脱节，消化速度慢 国家持续宏观调控 减小劣势，避免威胁 发挥优势，转化威胁 利用机会，克服劣势 发挥优势，抢占机会 1、坚持走文化地产战略 2、分阶段展示，价值最大化 3、概念宣言，树立原创者\引领者形象 1、理性入市，火爆开盘 2、渗透市场 3、研究市场、扬长避短 优势（S）： 区位优势，黄金走廊金星中路 现代中式，形象概念鲜明、差异 创新型产品优势，引领居住 开发和管理都具有一定的发展优势 劣势（W）： 商业、教育市政配套缺乏 项目被南北二个医院包围，对置业者的心理影响 现代中式，市场认知的偏差 机会（O）： 所在区域为发展型新区域 政府将加大基础设施建设 客户注重社区综合因素 领先性、均好性相统一的产品品质 威胁（T）： 市场放量增加 同质、同规模竞争压力大 新增购买力脱节，消化速度慢 国家持续宏观调控 我们的战略 发展思路 1、抢时间，避免分流 2、产品领先/形象领先战略——凸出 1、中式生活概念营造 2、生活价值展示