终期汇报

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告

课题委托单位：北京市城市规划委员会
课题承担单位：北 京 大 学 课 题 组
二ΟΟ四年11月25日课题组成员

1 课题负责人
董黎明北京大学环境学院城市与区域规划系教授
2 顾问专家
张明华北京城市开发集团有限责任公司前总经济师
资深顾问
2 技术负责人
王晓川北京大学环境学院城市与区域规划系博士

3 课题参加人员
林坚北京大学环境学院城市与区域规划系副教授
楚建群北京大学环境学院城市与区域规划系讲师
陶志红北京市国土资源部和房屋管理局高级经济师
黄大全北京大学环境学院城市与区域规划系博士生
苏洁琼北京大学环境学院城市与区域规划系硕士生
毛娟北京大学环境学院城市与区域规划系硕士生
高志强北京大学环境学院城市与区域规划系硕士生
李尧 北京大学环境学院城市与区域规划系 硕士生

目录
1 引言 1
1.1 研究背景与意义 1
1.2 研究目标 2
1.3 研究框架 3
1.3.1 研究范畴 3
1.3.2 研究框架 4
2 上一轮北京城市总体规划实施以来房地产发展的回顾 6
2.1 1993年以来北京房地产发展的特点 6
2.1.1 发展过程阶段划分 6
2.1.2 土地市场供应的特点 6
2.2 当前房地产发展的特点与问题 9
2.3 城市规划对房地产发展的调控体系剖析 14
2.3.1 转轨时期北京的城市规划管理体制 15
2.3.2 北京房地产开发项目审批程序 18
3 城市规划对北京房地产发展的调控作用研究 20
3.1 城市规划对北京房地产开发调控的成效 20
3.1.1 常住人口规模得到有效控制，城区住宅与人口向郊区外移 20
3.1.2 中心城区过度集中的城市功能得到一定的疏散 22
3.1.3 卫星城建设体现了“两个战略转移”方针 24
3.1.4 大型功能区的规划有效引导房地产开发的方向 25
3.1.5 城市交通规划对房地产开发产生巨大影响 27
3.2 城市规划对北京房地产开发调控失灵的现象不可忽视 29
3.2.1 城市土地供应出现失控苗头、致使城市建成区无序蔓延 29
3.2.2 城市总体布局方针和主导发展方向没有得到充分体现 38
3.2.3 十大边缘集团已形成一定的规模、但与设想仍有不小的差距 41
3.2.4 城市景观混乱、旧城风貌保护受到极大的冲击 44
3.3 典型案例分析——望京地区 48
3.3.1 望京地区的城市规划 48
3.3.2 望京新区用地功能调整及其中心区控制性详细规划 50
3.3.3 望京地区房地产开发总体状况 55
3.3.4 城市规划对望京地区房地产开发的引导作用 60
3.3.5 城市规划对望京地区房地产开发调控失灵的表现 69
3.3.6 原因与启示 83
4 市场经济条件下居住区公共服务设施建设方式 87
4.1 目前北京市居住区公共服务设施的建设方式效率评价 87
4.1.1 城市居住区公共服务设施的内涵、外延及其直接相关利益主体 87
4.1.2 北京市居住区公共服务设施建设现行管理办法 87
4.1.3 当前北京市居住区公共服务设施建设中存在的问题 88
4.1.4 目前北京市居住区公共服务设施的建设方式效率评价 89
4.2 市场经济条件下配套设施的经济属性分析与有效供给方式 89
4.2.1 市场经济条件下公共物品与私人物品的经济学属性 90
4.2.2 公共服务设施的经济学属性与供给方式分析 90
4.3 完善北京市公共服务设施建设方式的策略和措施 91
4.3.1 加强政府对公共服务设施建设的调控 91
4.3.2 建立有效的政府部门之间的协调机制 92
4.3.3 建立有效的公众参与制度 93
5 市场经济条件下城市规划管理与调控机制的研究 94
5.1 房地产业快速发展冲击下的规划面临的挑战 94
5.1.1 城市规划编制体系不完善、缺乏经济分析 94
5.1.2 城市规划实施与管理缺乏战略性引导与控制政策 94
5.1.3 城市规划体系无法满足城市化快速发展时期市场机制转变的要求 95
5.2 市场经济条件下城市规划管理的职能与目标 96
5.2.1 城市规划调控房地产开发的目标 96
5.2.2 城市规划调控房地产开发的职能 97
5.3 建立面向市场经济的城市规划调控房地产开发的机制 101
5.3.1 直接调控——房地产开发的规划技术控制 101
5.3.2 间接调控——房地产开发的规划政策引导 104
5.3.3 反馈机制——房地产开发的规划反馈 106