万科城市花园
2010年整合推广策略
◆8月形象面市，10月广场、样板铺、售楼处开放，11月商业、住宅先后开盘； ◆商业先行，带动住宅销售，形成项目差异； ◆依托校园经济，区域经济，打造主动式消费需求商业，辐射大河西。
经过多轮讨论沟通，市场大势分析，竞品概况，项目SWOT分析，产品价值梳理……三方共识已然达成：
节点紧凑，任务艰巨， 营销战役在前，单刀直入，直接化解难题是关键。
◆沉寂一年，市场质疑声气，如何打响第一炮？ ◆地理优势较弱，校园经济无力支撑项目档次，何种包装才能实现项目价值最大化？ ◆既为特色，如何将概念升华，深入人心？
碉堡阵列：
◆ 开客户之源：营销手段拓展，广告推广覆盖，特色概念引爆 ◆ 节成本之流：最有效推广手段，实现最佳传播效果
战略为王：
确定一个共同的目标：开源、节流。
一、【当务之急第一枪！】
1、单推商业形象，再树住宅形象，形象深入周期拉长，时间成本拉高；两套形象 体系，宣传成本增加； 2、商业决定住宅的档次与配套，住宅为商业带来人流与消费力，产品链循环互 动，单一价值输出给项目整体溢价带来难度； 3、1.6万㎡商业体量，难以实现作为区域商业标杆的强心剂，单以商业打头炮，是 否火药够量？ 4、人流决定商业火爆程度。而项目所处梅溪湖片区，既无旅游资源，且无极具差 异的风景资源，除固定校园和社区人群，流动人口停留理由有限，单以万科品 牌优势，是否足够抵消投资风险？ 5、涉外、一师范校园商业、人防商业，如何区隔竞争？ ……
事实上， 板块楼盘大兴土木，生活氛围日渐成熟； 涉外、一师范校园商业、人防商业，板块成熟、区域商业经济大有升级之势， 此刻万科城花的面市，
共赢竞品的商业、住宅成型，依托“万科成熟之作”、“万科河西第一盘”、“万科河西第一特色商业街”、“万科河西第一广场”，恰是奠定板块成熟的里程碑，是梅溪湖商业、生活的新标杆。高端性，拉开竞争差距；
以区域成熟，城花---万科成熟之作协力，未来前景呈现，消除投资风险质疑；
城花整体形象先行！护航商业线上面市 借力万科品牌，城花品牌，齐动河西
二、【概念商业】
商铺的购买力主要来自投资客； 投资客最关心的事实：风险，回报； 而对于项目所处的生僻地段，人气不旺、消费力不够，则风险高； 不仅如此，仅依托地段特色---三大校区，校园经济决定消费力局限。 要破局区域限制，实现商业溢价， 决定了项目商业必须兼备产品力与吸引力，拓展大河西、河东乃至周边县市的消费力，拔升档次，降低风险。
特色三步走，强化差异性！
第一步：产品创新力==竞争力
◆独立LOFT商业； ◆情景式主题商业布局； ◆ 4.5-6.7米层高，买一得二； ◆二层商铺送露台，得铺率200％；
用科技的专业设计，打造区域级商业中心，辐射整个西部片区。 成就河西真正的特色标杆之地！
长沙首个情景复式街区
商业定位：
【1】橙子498街区----- 以橙子代言校园经济的活力； 【2】加加大街------用商业标码代言街区规模；
第二步：特色概念经营==吸引力