2024/7/23
世纪城国际公馆一期商业街销售执行报告
呈：东莞市世纪城商住开发有限公司2 商业物业目标沟通
世纪城千亩大盘商业物业运作目标： ②项目整体增值：形成对世纪城整体项目运作的价值支撑； ①利润的重要来源； ③展示价值；
②成为项目增值举措
③具有展示价值
①利润的重要来源
住宅商业对项目发展的作用3 概况
长约180米，总面积10163M2； 由内街铺位50个、一楼临街铺位37个、二层商铺38个组成； 一楼层高4.5米，二楼层高3.45米 ； 店面进深在8-10米间，面宽在3.8-5.1米间，柱距呈不规则分布，单位面积集中在40－120平方米间；4 周边商业分析
周边半公里之内居住人口不足万人; 尚未形成成熟的生活圈； 没有成熟的商业；
现代经典
东莞大道
五环路
四环路
金地
世纪城
世纪绿洲
新中银
在建
入住
待建5 汇报思路
东莞商业物业市场分析
世纪城国际公馆商业街价值分析
商业物业价值判断
世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案
东莞商业物业市场分析
世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨6 东莞商业物业市场分析
商业物业的两种类型： 大型集中商业：如第一国际、华南MALL、世博等； 临街商铺：如东城步行街、新天地商铺等；7 大型商业物业比较表
模式：确定一个新的商业经营主题，或者以极大的优惠政策引入主力商家，并以返租的形式销售是大多数商家的运作手法；8 商铺调查表
租金和售价的关系
东莞商铺的租金回报率一般处于4%-5%之间的较低水平；9 商铺经营状况
人流量是影响商业街价值的关键因素： ——步行街由于人流量大，服务范围广，业态丰富，经营状况好于服务住宅的社区商业；
10 东莞商铺调查小结
购买商铺的客户主要目标是保值和增值； “一铺养三代，”主要体现了商铺的价值，而被集中商业推广所套用，误导消费者；
商铺售价及租金以城区政府为中心向四周呈递减趋势，但回报率比较稳定； 东莞商铺的投资回报率在4.2％～5％左右，南城区的商铺回报率略低（在4.0％～4.5%之间）； 投资客户与商铺使用客户分离，用于自己经营的买家极少；
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汇报思路
东莞商业物业市场分析
世纪城国际公馆商业街价值分析
商业物业价值判断
世纪城国际公馆商业街营销策略分析和实施方案
世纪城国际公馆商业街核心均价的探讨
商业物业价值判断
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商业物业价值判断
商业物业
投资价值
一铺养三代的“铺”
周边人流量多少
商圈内的消费能力
优惠政策是否有足够的吸引力
非短期的租金回报，而在于长期的升值空间
街铺：自我调节能力强。是适合大众投资的传统的商业物业投资品种
集中商业的内街：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营
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关于两种商业类型的价值对比研究
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关于东莞目前商业物业投资价值的思考
大型集中商业的集中面世，给东莞商业物业的长期竞争和发展带来极大的压力。
东莞城区需要多少商业物业？
城区大型集中商业的面积已经超过100万平方米； 东莞城区大大小小的商业物业面积之和超过200万平方米； 最近几年全东莞集中面世的商业物业面积总量300万平方米；
按照东莞四区的总人口100万计算，人均商业服务面积超过2 M2/人； 参考值：城市人均商业服务面积常规指标0.7-0.91M2/人，上海市1.2M2/人；