万科幸福汇公馆营销策略报告
谨呈：万科地产
坐守朝阳门 问鼎CBD
Contents 目 录
2. 高端客户研究
3. 项目本体分析
6. 销售目标和策略
1. 市场环境认知
5. 项目营销调整建议
7. 金网络高端项目服务体系
4. 项目核心营销课题和关键对策1 市场环境认知
北京房地产市场整体环境
高端房地产市场表现
区域竞争环境
年初的市场沉浸在全球经济危机的阴影中，购房者信心极度低落，价跌量缩……似乎预示着全年市场的低迷； 初春，随着个别楼盘的大胆降价、主动促销，刚性需求重新站到市场前沿，撑起了半边天； 年中，随着经济环境的宽松，市场信心恢复，量价快速扩张、攀升； 年底，投资性购房、恐慌性购房发力追击，房价高企，再创新高！ 因此，我们看到10年市场的现象是：
10年市场特点[1]——量价齐飞 10年市场特点[2]——供不应求 10年市场特点[3]——地王频现 10年市场特点[4]——五环崛起
回顾跌宕起伏的10年——
1、10年商品房销售均价触底企稳并快速反弹至高位，供需的严重失衡推动了价格同期增长11%，全年商品房均价达到了13799元/平米。
12月份当月商品期房销售均价已经达到15004元/平方米，比2010年1、2月份的房价水平提高38%，比2008年同期上涨18%。
10年盘点
10年盘点
2、10年北京市场供应大幅萎缩，成交量急速扩张，供需比68%，全年呈现供不应求的局面。
10年商品房批售面积1610万平米，同比下降19.1%；商品住宅批售面积1119万平米，同比下降了24.2%；成为历年最低点。
10年商品房销售面积2362万平米，同比增长77%；商品住宅销售面积1880 万平米,超过了批售面积,开始消化存量房。
10年盘点——地王频现，地价屡创新高，“面粉比面包贵”
展望2011年的房地产发展趋势

经济复苏前景已然确立，经济增长对于房地产市场依赖性将大大削弱。 2011年，经济稳定复苏的前景已然确立，宏观经济政策已经不需要为保增长而担心，相反将更多地关注可能影响经济稳定增长的新情况新问题，包括经济领域的通货膨胀预期和资产泡沫，以及社会发展领域的民生保障和社会和谐问题。相应地，经济增长对房地产市场依赖性已经大大削弱； 可以预见，随着宏观经济环境的转变以及宏观经济政策的转向，2011年房地产业发展也将面临转变增长方式的 结构性调整的压力。2010年房地产市场成交火暴，房价飞涨暴露出来的“消费与投资”以及“经济与民生”的冲突，正是房地产业长期稳定发展需要优先解决的重大课题，也势必成为国家未来对房地产业进行调控改造的新的优先着力点。解决房地产业自身暴露出来的问题，使房地产业能够长期稳定健康发展，将是2011年房地产调控政策的主要目标所在。
短期2011年房地产新政将影响房地产市场深度调整，长期目标是促使房地产行业健康发展。
总体来看，2011年中央和各地房地产新政主要着力于五个层面，即“促供应、稳自住，压投资，控信贷，重保证”
展望2011年的房地产发展趋势