2012年05月
每一次都精雕细琢
珠海华融 时代广场项目 商业部分初步方案
项目营销方向初判
项目背景一：
90年代，珠海三大标志性高楼动工，金山大厦 是其中之一； 近20年过去了，历经多次的重启与动工，成 为珠海最具知名度的烂尾楼； 20年过去了，原金山大厦仍然是目前的珠海第 一高楼； 2012年，中国华融强势进驻，华融·时代广场将 正式走向市场。
关键词：第一高楼、烂尾20年、 多次重启失败。
项目营销方向初判
项目背景二：
项目位于珠海最繁华的拱北商圈核心，商业价值明显。
拱北商圈、本项目及与口岸的距离
目前珠海各商圈核心区域商业租金
800米
项目营销方向初判
项目初判：
商业核心、第一高楼、 烂尾20年、多次重启失败
营销优势明显
两大质疑
质疑一：多次重启失败，这次能不能成功； 质疑二:20年的规划，现在还能不能用，好不好用。
解决2大问题，还项目商业以本色，再做锦上添花。
项目营销方向初判
项目初判：
本项目与虽说是做销售，其实是在做信心，造势成为营销核心。
第一部分 珠海商圈及销售市场研究 第一部分 项目价值判断及营销策略 第三部分 商铺合理优化建议
目录
一、珠海商圈及销售市场研究
1.1 珠海商圈分析 1.2 未来入市代表商业项目分析 1.3 销售市场分析 1.4 待售项目分析
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构：
珠海主城区目前形成四大商圈：拱北商圈、吉大商圈、老香洲商圈、新香洲商圈。 珠海市受山地地形的影响，各商圈联系受阻，难以形成集聚效应，各商圈相对较独立。 拱北、吉大商圈是目前珠海的两大市级商圈，发展较为成熟，一定时期内仍将是珠海主体商业中心。
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构：
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（拱北）：
商圈特点 商圈以澳门人、游客、本地人为消费群，其中澳门人消费占很大比例； 商圈氛围是珠海市最浓厚的，租金水平相对较高，商业步行街租金平均为500元/㎡/月。 人流量大，商业较为集中，满足澳门中低阶层及珠海年轻阶层为主的消费群体，以旅游、夜场消费为主。
商圈概况： 拱北商圈紧邻唯一通往澳门的口岸—拱北口岸，商圈以紧临拱北口岸的口岸广场、华润万家、莲花路商业街为龙头，形成了以迎宾南路和莲花路商业街为主体的商业格局；
拱北商圈代表商业体： 珠海口岸购物广场、莲花路步行街、国际大厦、迎宾百货、华润万家等
拱北商圈代表商业体
珠海商圈结构（拱北）：
1.1 珠海商圈结构分析
商圈概况： 吉大商业主要集中在景山路，代表性商业项目有：珠海免税商场、珠海百货广场、国贸购物广场、gi时代广场。该商业区体现了生态、旅游、休闲、购物的理念，营造了现代都市休闲购物新环境。 商圈特点： 吉大商圈是珠海历史最长的商圈，至今仍是珠海重要商圈之一； 商圈总体商业规模在20万平方米左右，以大型购物商场为主，是珠海目前档次最高的商圈。商圈内以免税商场档次最高。
1.1 珠海商圈分析
吉大商圈代表商业体： 珠海百货、免税商场、国贸购物广场、珠宾禧悦汇、Gi时代广场等
珠海商圈结构（吉大）：
1.1 珠海商圈结构分析
珠海商圈结构（吉大）：
吉大商圈代表商业体
1.1 珠海商圈分析
老香洲商圈代表商业体： 香洲文化广场、扬名广场、香洲百货、尚都时尚百货、茂业百货、金宝路商业广场等
商圈概况： 片区内目前已形成凤凰路、紫荆路两个商圈； 紫荆路商圈是以茂业百货、新一佳为中心，形成以百货为主导商业形态的社区型商业中心； 凤凰路商圈以香洲百货、吉之岛为核心、香埠路为辅助的，形成以商场为主、商业街为辅的社区商业中心。 商圈特点： 香洲商圈以大型商场及社区裙楼街铺为主； 总体档次普遍不高，主要满足家庭型消费需求； 整体商业氛围一般，未来发展空间有限。
珠海商圈结构（老香洲）：