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信地城市广场营销反思及计划
中原信地项目组 2013年8月4日
01. 目标理解OBJECTIVE
02. 项目分析ANALYSE
04. 核心问题界定PROBLEM
03. 项目市场占位POSIT
05. 营销战略STRATEGY
06. 营销策略TACTICS
报告总纲
销售目标理解
销售目标及推售目标理解
销售目标：2013年8月-2014年1月共5个月完成1.5亿≥元销售目标； 必要条件：营销部及招商部分的大力配合 推售节奏：采取集中式整体开盘（针对E栋、1#）与分多组团小步快跑多频率（针对目前的项目余货）推售相结合的模式。 推售节点：每月至少有1-2次的推售的活动。4 企业目标理解
目标意味着——什么？？？
销售快速度
项目高形象
企业品牌知名度
保证项目高端定位
实现项目高速、高价的销售目标
信地集团在合肥的品牌知名度再次提升
01. 目标理解OBJECTIVE
02. 项目分析ANALYSE
04. 核心问题界定PROBLEM
03. 项目市场占位POSIT
05. 营销战略STRATEGY
06. 营销策略TACTICS
报告总纲
信地城市广场初印象
典型 客户语录： 最近正好有投资的打算，路过你们项目就顺便过来看看，没想到价格这么贵，一层的价格都快10万了，这个比万达还要贵吧！觉得不太划算。你们这里1平方 可以在京商国际城买10个平方吧 ——袁先生、个体、投资200-300W，6月28日来访
客户这样说
我们不得不承认的是“价格抗性”占据了未成交客户抗性的半壁江山
典型 同行评价： 信地项目应该是合肥商业项目里面卖的最贵的吧，那个地方位置不错，但是价格这么高，将来华南城、明发、蓝鼎的项目都会给信地造成巨大的冲击的，会吸走大批的客户。 ——姜先生、某代理公司同行，曾做过新地中心前期定位、金大地合肥饭店项目定位
同行这样说
信地城市广场初印象
看来我们卖得贵，大家都知道，但是值得我们思考的是，蓝鼎、明发、华南城是我们的对手嘛？
值得欣慰的是： 我们已经进入了合肥商业地产项目 最高端的行列
贵 是贵族的标志，是高端的代名词
需要反思的是：除了贵， 我们还有很多迷人的特质没被发现 我们陷入了莫名的竞争泥沼而无法脱颖而出
先看下我们的“竞争对手”
豆瓣汇步行街：
豆瓣汇步行街与信地步行街物业形态存在部分相似，处于一环路与阜阳路交叉口区位优势与本项目具有可比拼的优势。但步行街的体量相对较小，无知名的招商品牌，无法与本项目相较量，且项目处于尾盘期，基本不存在竞争威胁
整个商业街及集中式商业定位特色鲜明，前期推广力度大，加上小面积、低总价，返祖条件好等的优势，使得项目销售期销售情况相对较好，去化速度非常快。后期经营情况不好，对余货去化存在影响
太阳城莱迪广场
剩余余货：商铺销售超过95%，目前剩余货量不多，约20套左右，剩余铺位零散分布在1--3F,面积20-60平米之间，-1层地铁口商业已售完。 销售均价：-1F均价3,7万，1F均价5.9万，2F均价3.6万，3F均价2.6万。 价格峰值：项目商铺最高价位是沿明光路与胜利路的沿街商铺，整体均价约在9—10万之间。 现场优惠：一次性付款98折，按揭99折。 商业指标：总商业体量2.8万㎡，共6层，其中负1F-3F销售（品牌零售），4-5F自持(餐饮)，销售部分商业体量约1.9万,目前整体去化约95%，只剩下零星散铺 返祖情况：可以选择返祖也可以选择自营的模式，返祖前三年8%，三年后可以自营也可以交给开放商统一经营。
地铁口商业，主营以服装零售百货为主，可返祖也可自营，面积段小，位置优势明显、单价低。返祖条件好，推广力度大，为前期的营销做了良好的铺垫，销售情况良好
太阳城莱迪广场是距离本项目最近的商业项目，其交通、地段跟本项目存在一定的竞争性。但从在综合价值、产品品质、规模体量、档次定位、品牌价值、经营业态、招商品牌等方面与本项目相比存在一定的差距