常州御源林城项目四期 整合营销报告
谨呈：申达置业
致观咨询（上海） 2011/03
问题思考：
项目整体完成80%左右，四期作为项目的收尾，是项目的利润点所在，如何实现利润最大化，把价格做出来，产品和板块是否支持实现目标的条件？1在市场等多方面不断变化的前提下，项目中占据较大体量的舒适型产品和高端型产品的竞争力、抗压性如何？2 在变化的市场环境中，寻求项目的应变之道
变
【市场篇】
项目之变 市场之变 板块之变 竞争之变
part1
项目品质之变
项目规划之变
从与前期项目相结合的高层加商业的规划 到目前的相对全封闭的高层加双会所的独立社区
项目产品之变
项目四期户型配比
一二三期户型配比
*克尔瑞数据统计
*由已知CAD图粗略统计
从市场化面积段为主的复合型产品 到目前大平层公寓为导向的高端产品
项目产品之变
三期93平米户型
四期93平米户型
从常规的户型产品设计 到目前附加值的提高，功能布局优化
项目品质之变
前期的项目里面风格以现代为主 四期凸显以品质感较高的ART-DECO风格
项目资源之变
前期的项目“拥有公园” 四期一线景观“直面公园”
项目分析小结：
项目四期从规划、产品、品质、资源上都与一二三期有较大的提升 所以四期项目定位、推广、营销等方面都应该与前期有较大的区别 这样才可以实现目前产品规划的价值，提升项目品质，拉高项目价格
项目要走高端豪宅产品的定位路线
part2
市场环境跨越之变
受政策影响，常州市场跨过快速增长时期 直接进入调整期
抑制需求1房价过高，上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数
收紧信贷2 首付款比例调整到30%及以上 第二套首付款比例不低于50% 暂停发放第三套及以上住房贷款
取消优惠3 购买普通住房且该住房属于家庭唯一住房的，契税减半征收 对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税
增加供给
加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度 落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设4 整顿市场5 对土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为的房地产开发企业，要暂停起发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期
——中央调控主要包含五个方面
2010年政策回顾
2011年政策关键词：限购——原有政策的再次重申
1月26日，国八条出台 1月28日，上海、重庆出台房产税 2月初，住建部要求房间过高的城市2月中旬前出限购细则 2月19日，南京在时间节点前出台限购细则 2月20日，苏州、无锡紧跟南京后出台限购细则 目前为止全国十几个城市出台限购政策，离住建部要求的三十几个城市的目标相差甚远
迫于中央部门压力，本次地方政府出台细则较为及时 南京、无锡、苏州作为江苏“被点名”城市，从其表现上可窥见其态度 常州若出细则不会过于苛刻，基本会以南京细则为依据