龙湖广州大吉路项目比稿案 广州红鹤 2015年4月14日
Wo… 原著，到，广州！
市场分析 品牌策略 产品策略 案名系 创作 传播
1.房地产政策形势
2.天河区商品房市场
3.周边项目以及竞品分析
4.客户分析
市场分析
政策形势
自2015年年初政府相继推出新政刺激楼市，再次给2015年的房地产市场注入了强心剂，有助于缓解楼市低迷
政策一：2015年2月28日，央行2015年来首次降息 政策二：各地的公积金首付最低首付调整 政策三：2015年3月25日国土部住建部楼市新政落地 政策四：2015年3月30日 央行宣布二套房款首付可低至四成 政策五：2015年3月30日购买2年以上普通住房销售免征营业税
供应成交
全市成交量全年处于较低水平，仅2014年年底12月成交量最大； 全市成交均价在4月份达到最大，全年波段下降，围绕15000元/平米之间波动
供求比
2015年2月，广州市新建商品住宅供求比升至1.97，较上月有所上升，供求关系受到春节长假的影响，市场成交较冷，短期出现供过于求。
供应成交-天河区
天河区自去年2014年6月份到2015年2月份整体成交情况较上半年较差，出现价跌量跌的情况，与2014年房地产行情整体低迷有关
元/平米
单位：平米
供应量：整体供应量呈波段运行，有高有低，下半年9月、11月集中放量达到峰值； 成交量:2014下半年成交量明显降低，与房地产大环境有关 均价：价格自2014年6月份出现下降
普宅存量
天河区普宅存量共计65.6万平，约5606套，预计去化23个月，其中面积80-100存量最大，共计2108套
天河区普宅截取2015年2月份存量为65.6万平，去化周期约为23个月（按12个月去化速度统计） 普宅存量最多的面积段集中在80-100平米，共计2108套 其中截止2015年2月普宅共计存量5606套
别墅存量
截止2月份，天河区别墅存量为6609平米，存量套数16套，去化周期38个月，去化速度较慢; 同时可以看出天河区别墅存量底，存在市场机会；
天河区别墅存量均在300平米以上的大面积产品； 截止2月份，天河区别墅存量6609平米，存量套数16套，按照12个月的平均去化速率计算，去化完毕需38个月，去化速度较慢
盘点周边2公里范围内在售项目，大多为酒店式公寓项目，与本案产品重合项目较少
周边在售排行
周边项目
周边项目多为酒店式公寓，户型主要集中在55平米左右，总价在100万以内； 别墅项目：离项目较近的别墅项目为帝景山庄，产品为独栋和双拼，总价高，去化慢 普宅项目：天健上城和富力天禧主力面积为80-95平米，产品以两居和小三居为主，主力总价集中在200左右
天河区成交排行
别墅成交排行
普宅成交排行
统计近半年天河区普通住宅销售排行，普宅项目中海花城湾销售情况最好，别墅项目帝景山庄片区领先
平台别墅项目分布
颐和大院
御湖名邸
中海原山别墅
合生帝景山庄
别墅主力面积-单价
天河区
黄埔区
白云区
190
220
250
280
310
340
370
400
430
460
490
520
20000
23000
26000
29000
32000
35000
38000
43000
46000
49000
52000
55000
面积区间：不同区域的别墅项目主力面积区间有所不同； 销售单价：不同区域别墅项目销售单价差别较大，单价在30000元/平米以上居多
销售单价
面积区间