明道地产2011. 03
满城繁华，尽归海曙！
永都·张家弄项目营销提报
东南形胜，千年都会 海曙自古繁华 如今在这里，一个占据宁波半壁江山以上的物业翘楚 即将在这片千年积淀的繁华核心区 展现他对城市的抱负，并实现完美的转身 而这一转身将因为与这片区域的邂逅而让万众期待……
永都·水茂华园
这就是
本次提报，解决问题是不二法则 实用、实效是明道的思考源点
我们的原则：
简而言之，就是《《《
四问——问新政、问产品、问竞品、问目标群 三提——附加值、利润、明道的力量 五势——造势-借势-集势-成势-延势 九术——操盘手法
让我们一一道来………
一问新政影响几何？
明道观点：
一、房市下行，房价下降势在必行，或许又见长冬 有政策为证：
新国八条 二套房首付60%，贷款利率1.1倍；二手房不足5年转手交易全额征税；
限购令 住房限购城市翻番达72个
宁波政策落地：限购令转为禁购令，调控再升级
住宅影响首当其冲，高总价，大户型面巨压 观望态势重现 开发商资金链面临考验，有洗牌的可能 房市投机客退场，资金需要找寻新出口
二、限购变禁购，房市面临多重考验！
——或许：商务公寓市场的春天，来了！
首付只需5成，住宅首套都得6成 不限购，不限贷，法人、个人都可买 不再假离婚，不再假社保，正大光明的买
商务公寓，冬天里的一把火！
但同时，需要注意解决的是： 按揭时间短，每月还款压力大，年轻人难以承受 无法落户
《新政影响总结》 抑制的是住宅投机 维稳是主旋律，房价下降房市下滑势在必行 抑制是暂时的，冬天会过去的 冬天预计在新政府上台前不会解冻 商务公寓的春天，来了！
二问产品优劣若何？ （SWOT)
城市核心，坐享一城繁华
天一阁、鼓楼、城隍庙、 天一广场、和义大道…… 市中心珍藏级地块，天赋珍稀。
(S)优势1
海曙腹地，拒绝向远方迁徙　
身处联丰商圈，农工商、好又多、学校、银行、医院，配套极其成熟，不再越迁越远
优势2
2号轻轨就在家门口，2015年贯通，可见的未来　
轻轨的价值，将会随着通车和时间推移日渐明显。
优势3
优势4
7000平米中心园林，宽栋距，连别墅也叹为观止　
超50米大栋距，大视野，大远见； 约7000平米中庭阔景，多重景观体系，可塑性强。
专业联手，于海曙核心区，缔造传奇
优势5
品牌联合的力量：宁波物业翘楚联合华展设计院，精工细作，开山巨献　
4.5米挑高复式，1层价格2层享受，单边廊设计，户户南北通透。
优势6
“1+1”立体创新户型，全城争藏　
市中心河畔房，自然就在呼吸间，独享水岸风情，细品高远人生。
优势7
东面临河，紫气东来，上风上水
车库智能识别系统、建议做的全自动烘干系统、新风系统
优势8
高端智能化，科技以人为本
法人，个人均可购买，不受20%约束，首付比住宅还低
优势9
不限购，不限贷，逆市飘扬
(W)劣势若何：　
无法落户，按揭压力大 会让一部分新宁波人和首次置业者，望而却步
水电商用性质，物业费相对贵 但可尽量申请民用水电，物业费影响也不大