锒蜂云墅营销策划提案(长沙) 市场分析部分 营销策略部分 定位推广部分 客户分析部分 项目理解部分 提案 市场分析部分 ①、市场销售分析 2006年1－6月份住宅成交分析 整体销售均价维持在2400～2800之间，但有较明显上升趋势。 各区成交分析 单位：套 2006年1－6月份住宅成交分析 雨花区在长沙市各区中成交量比较突出。 2006年1-3月全市商品房现房销售面积为35.8万平方米，比去年同期减少13.69％，其中别墅、高档公寓部分的现房销售更是只占其总销售面积的不到1/10。 从第一季度的房屋新开工面积、竣工面积和施工面积来看，别墅、高档公寓项目分别超过了整个住宅的1/5、1/4和1/3，与去年同期相比也都有大幅增长。反应出短期内整个长沙市的别墅和高档公寓放量会逐步增大。 从政府公布的今年2月和3月的房屋销售均价来看，别墅和高档住宅的均价基本上维持在4300元/㎡以下，但天心区和雨花区的价格明显高于其他区域，这也反映出南部有逐渐成为长沙市高档住宅聚集区的趋势。 小结 别墅和高档公寓的销售均价在4300元/平米以下 别墅和高档公寓的开发在住宅中所占比例逐渐增大 南城板块有成为长沙未来高档住宅区的趋势 ②、市场形势分析 新政的影响 2006年5月17日，国务院出台六条相关措施对房地产市场进行调控，这是继去年出台“国八条”后又一轮的房地产调控政策，人们称之为“国六条”。 主题 6月 　　 供应量　　　　 销售量　　　 商品住宅价格 北京 一般 平稳(500套/天) 上涨(7300元/M2) 上海　　　　 不足　　 微降(500套/天) 下降(8940元/M2) 广州　　　　 不足　 微降(206套/天) 上涨(6100元/M2) 深圳 不足 微降(100套/天)　　　上涨(9000元/M2) 天津　　　　 充足 平稳(300套/天) 微涨(4600元/M2) 武汉　　　　 充足 平稳(280套/天) 微涨(3600元/M2) 从销售量来看，新政出台后几大城市的住房销售量发生了小幅下降，而住宅价格除上海外都处于上涨的态势。 国六条”后一周内长沙住宅类期房成交仅1546套，比前一周减少24% 。 从图中可以发现，六月份的成交量波动起伏相当大。最高日成交量与最低日成交量相差悬殊，差值近500套。可见消费者在新政出台后心理会出现较大的波动，预计房价会下降和担心房价会上升两种心态决定了目前市场的走势。 强台风“国六条”：5月29日，国土资源部宣布一律停止别墅类房 地产项目的土地供应和审批。 观望长沙反映如何? 花园洋房脱颖而出 别墅大盘几家欢喜几家愁 中小户型拼抢激烈 国六条出台，长沙隐现地产变局 宏观调控后，开发商对未来不确定而产生的无力感日渐浓重，等待与观望的氛围笼罩楼市。 政策出台后，大量的开发商将在这个中小户型的区域内展开竞争。长沙市房地产交易管理网上发布的数据显示，5月底每日的期房网上签约量在300套以上，而进入6月份，每日的期房网上签约量降到了200多套。这说明买房人的观望心态很浓，期待地方新政实施细则出台， 大盘的开发周期可能因相关指标变更，出现被动延长，这种情况难免会在短期内造成原定供应紧缩的局面。这对于已经顺利拿到地的高端楼盘来说将会形成稀缺价值。 中小户型拉开战幕，别墅因“隔离”而稀缺 国家关于限制别墅开发的政策出台后，长沙别墅市场立即产生了较大的震动：正在规划建设中的几大别墅楼盘如长沙橘郡、比华利山、绿城青竹园等相继受到不同程度的打击。一时间，原本风起云涌的长沙别墅市场顿时变得风声鹤唳。 ??? 与“国六条”出台之前相比各大楼盘来看房的人确实比以前少了一些，特别是投机和短期投资客户明显减少。从长沙市房地产交易管理信息网上发布的数据也可显示5月底每日的期房网上签约量在300多套，而进入6月份，降低30%左右，仅为每日200套左右。 一、交易数量有所下降 “国六条”的出台导致郊区大盘的开发周期可能因相关指标进行大的变更，必将被动延长，在这种情况下会在短期内造成原定供应紧缩的局面，同时因为楼盘供给结构改善，相对多数的小户型开始唱主角，加之城市中心城区小规模物业的冲击入市一定程度上将导致房价的上涨。 二、房价保持平稳的增长 “喜”是别墅用地的叫停，无疑给别墅项目在短期内提供了一段时间的消化期，相对竞争对手有所减少。“忧”的是90㎡的量化规定对于没有取得施工许可证的开发商来说只能在长沙市出台相关政策后，调整自己去适应新政，如：将别墅改为低层、低容度的花园洋房进行开发等，但所受的影响还是存在的。 三、长沙别墅大盘有喜有忧 花园洋房，其实是介于别墅与普通公寓之间的一种居住形态，一般以4层或4＋1为主，景观优美，绿化率高，容积率低，栋间距大。在北京、上海、广州、深圳等城市，花园洋房让众多消费者趋之若鹜。 代表楼盘：绿城·桂花城、南都·西街花园、美林水郡以及更多正在酝酿的高端楼盘不谋而合，都在力推花园洋房。 四、花园洋房强劲崛起