谨呈：中垠地产 益阳江南古城 项目定位及运营发展报告 报告目录 Part One 开发现状及测算分析 Part Two 项目开发机会及模式分析 Part Three 各阶段开发投入分析 Part Four 后期开发可行性及风险评估 壹 开发现状及测算分析 1.现阶段开发体量及销售情况分析 2.现阶段置业客户分析 3.现阶段开发运营测算 4.中原对于本案运营的思考 Part One开发现状及测算分析 ? 现阶段开发体量及销售情况分析 项目一期可出售产品28.82万方，目前仅去化3.65%，产品滞销严重，各类物业去化速度缓慢，根据 粗略测算，一期整体去化完成需21年。 供应 均价 （元/㎡） 已售 面积 （㎡） 现阶段速度下的 去化周期 面积 （㎡） 货值 （万元） 货值 （万元） 产品类型 套数 去化率 商业 洋房 81913.8 95798.6 18293.92 35535.06 17394.24 16380.45 22254.87 373.33 5800 2500 5500 6500 4500 4550 4550 —— —— —— 475,100,040 239,496,500 100,616,560 230,977,890 78,274,080 74,531,048 101,259,659 —— 25 31 2 4099.22 3700 596.64 2134.78 0 26,750,595 9,889,075 2,828,730 12,398,008 0 5.00% 3.86% 3.26% 6.01% 0.00% 0.00% 0.00% —— 双拼合院 独栋合院 办公 5 0 21年 客栈 0 0 0 酒店 0 0 0 物管用房 公厕 —— —— 63 —— —— 225.39 —— —— —— —— 合计 288169.66 1300255776 10530.64 51866408 3.65% Part One开发现状及测算分析 ? 现阶段置业客户分析 通过对现阶段目标市场的主流项目进行分析，远郊盘客户购买核心点在于：资源、生活配套、教育配 套、区位等因素。 益阳恒大绿洲 滨江花园 会龙山溪谷 客户购买因素：品牌，学位配 客户购买因素：地段，学位配 客户购买因素：稀缺资源、低总 套，园林展示。 套，配套。 价。