房屋维修及养护 第一节、房屋维修管理概述 一、房屋维修的概述 （一）房屋维修的定义 狭义的房屋维修：仅指物业管理公司对房屋的养护和维修 广义的房屋维修：养护、维修、改建。 具体地说，房屋维修包括： 对房屋的日常保养 对房屋破损部位的修缮 对不同等级房屋的装修及功能的恢复、改善 结合房屋的维修加固增强房屋的抗震能力等工作 因此，房屋维修是指在房屋的经济寿命期内，在对房屋进行查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对房屋进行维护和修理，使其保持或恢复原来状态或使用功能的活动。 所谓房屋的经济寿命期，是指房屋自建成并通过竣工验收合格开始，到由于某种原因引起房屋报废并拆除为止的总期限。引起房屋报废并拆除的原因，可能是技术方面的，也可能是经济方面的或社会其他方面的。 （二）房屋维修的特点 1.房屋维修是一项经常性的工作 房屋使用期限长，在使用中由于自然或人为的因素影响，会导致房屋、设备的损坏或使用功能的减弱，而且由于房屋所处的地理位置、环境和用途的差异，同一结构房屋使用功能减弱的速度和损坏的程度也是不均衡的，因此，房屋维修是大量的经常性的工作。 2.房屋维修量大面广、零星分散 量大面广是指房屋维修涉及各个单位、千家万户，项目多而杂；零星分散是指由于房屋的固定性以及房屋损坏程度的不同，决定了维修场地和维修队伍随着修房地段、位置的改变而具有流动性、分散性。 3.房屋维修技术要求高 房屋维修由于要保持原有的建筑风格和设计意图，因此技术要求相对于建造同类新建工程来讲要高。房屋维修有其独特的设计、施工技术和操作技能的要求，而且对不同建筑结构、不同等级标准的房屋，采用的维修标准也不同。 （三）房屋损坏的原因 1.自然损坏 （1）气候条件：风吹、雨打、日晒等 （2）生物因素：菌类（霉菌）、虫害（白蚁）等 （3）地理因素：地基承载力不均、碱化作用等 （4）灾害因素：洪水、火灾、地震、滑坡、飓风、爆炸等突发性天灾人祸 2.人为原因 （1）使用不当：使用磨损、腐蚀等 （2）设计和施工质量的低劣 （3）维修养护不善 二、房屋维修管理的概念 房屋维修管理是指物业管理公司围绕房屋维修的管理目标而进行的计划、组织、控制和协调工作。 管理主体：物业管理公司 实施主体：专业房屋维修公司 目的与任务： ①保证房屋的正常使用，延长房屋的使用年限 ②防止和消除房屋及其附属设备发生损毁 ③保障使用者的安全、改善住用条件 （一）房屋维修管理的原则 1.经济、合理、安全、实用的原则 2.预防为主，管、修相结合的原则 3.区别对待的原则 （1）新建房屋：做好日常养护 （2）旧有房屋：保留、改建和拆建 4.有偿服务的原则 （二）房屋维修管理的意义 1.利于延长房屋的使用寿命，增强房屋住用的安全性能，改善住用条件与质量。 2.利于保证房屋的质量和房屋价值的追加，使房屋保值、增值，为业主使用人、物业企业、国家带来直接的经济效益。 3.利于城市建设和管理，美化环境，美化生活，促进城市经济发展。 4.利于物业管理公司建立良好的企业信誉，塑造良好的经营形象，为其他业务的发展打下扎实的基础。 5. 搞好房屋维修，也有利于物业管理在经营中创收。 （三）房屋维修管理内容 ①房屋安全与质量管理 ②房屋维修的技术管理 ③房屋维修的施工管理 ④房屋维修行政管理 ⑤房屋维修的费用管理 一、房屋安全与质量管理 二、房屋维修的技术管理 三、房屋维修的施工管理 四、房屋维修行政管理 五、房屋维修的费用管理 第二节 房屋维修管理的内容 一、房屋安全与质量管理 （一）房屋安全检查 （二）房屋完损等级评定 （三）危房鉴定及排险 （一）房屋安全检查 目的与任务：及时发现房屋存在的安全隐患，采取抢修加固、排除险情的措施。 分类： 按时间间隔：定期检查、不定期检查 按任务与内容：日常性检查、随时抽查、重点检查、普查 检查方法： 直接观察法、敲击法、专业设备检查、结构构件验算 第二节 房屋维修管理的内容 （二）房屋完损等级的评定 以建设部1985 颁《房屋完损等级评定标准》为据，按统一标准、统一项目、统一方法对现有整栋房屋进行综合性的完损等级评定。 1.任务：搞清情况（房屋的质量状况分布），提供管、用、养、修房依据 2.等级分类：完好房、基本完好房、一般损坏房、严重损坏房、危险房 3.评定要素：房屋的结构、设备、装修 房屋结构组成：基础、承重构件、非承重墙、楼地面、屋面等； 房屋装修组成：门窗、墙、柱的饰面、顶棚、细木装修等； 房屋设备组成：水卫、电照、暖气空调及一些特殊设备（消防、电梯、水泵、监视器等）等 4.基本做法 （1）定期评定：一般是每隔1~3年对所管房屋进行一次全面的逐幢完损等级的评定。 基本做法： 首先进行组织准备（包括制订评定工作计划，建立评定组织，培训评定人员等）； 其次是实施查勘； 最后是统计汇总。 （2）不定期评定：就是随机地在某个时间内对房屋状况进行抽查。 常见几种情况： 根据气候特征抽查评定； 房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收后重新评定完损等级； 接管新建房屋后，要进行完损等级评定。 5.评定方法 首先，按部颁《房屋完损等级评定标准》的规定，将房屋结构分为四类： 1）钢筋混凝土结构； 2）混合结构； 3）砖木结构； 4）其他结构。 再对各种房屋分结构、装修、设备三个组成部分进行评定。 前三种类型一种评法，后一种类型一种评法。 第二节 房屋维修管理的内容 （三）危房鉴定及排险 （1）制定危房鉴定标准 三种情况：①整幢危房 ②局部危房 ③危险点 （2）建立危房鉴定机构，组织鉴定 （3）确定解危办法 4种办法：观察使用法 、处理使用法、停止使用法 、 整体拆除法