自如产品分析：租房从此自由自在 自如作为提供高品质租房产品及服务的 O2O互联网品牌，通过 O2O模式重构居住市场格局， 并建立了中国最大的O2O青年居住社区。这个以为用户提供无拘无束、自由自在的居住生 活状态，解决用户后顾之忧的公司，在经历了 2018年的“甲醛风波”和“偷拍丑闻”后， 为何能在短时间内迅速应对，并且在风口浪尖化黑暗为力量？整个行业的发展现状又是怎 样的？ 本文将从分析自如的视角，带你深入了解这家公司以及青年公寓租赁行业的运转逻辑。 本文将从如下方面进行分析： 行业分析 竞品分析 产业链分析 核心业务分析 产品迭代分析 产品结构分析 产品页面分析 运营分析 总结 1.行业分析 青年公寓租赁行业是以18-35岁的青年租户为目标用户的房屋租赁行业。由于青年租客具 有经济力量较为薄弱，生活品质要求较高，流动性较强等特征，对于租房需求有其特殊性。 针对这类人群，房屋租赁商在房屋质量和租赁模式上都有其独特之处。 那么从2017年开始青年公寓租赁行业迎来了爆发式增长的原因又是什么？下面我们将采 用PEST分析模型来讨论背后的原因。 1.1政策（Politics）层面 2015年1月6日，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》后，一系 列鼓励和支持住房租赁市场发展的政策彻底激活了长租公寓市场。 2017年，九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，十 九大报告也进一步明确“租购并举”政策，将租赁和出售房屋两种措施共同实施来解决老 百姓的基本住房需求。租购并举政策扩大了租房市场，同时限制了商品房购买，更多土地 将会进入租赁市场，这给有极大需求的青年公寓租赁行业带来更多机会。 从目前各城市落地的政策来看，多个城市纷纷推出“租购同权”政策，租户在教育、医疗、 社保等多个方面可以享受与购房者同样的权益。该项举措有利于维持稳定的租赁关系，使 租户的权益得到保障，鼓励更多人去租房。 2019年上海、北京、广州、合肥下调个人出租住房税率，河南省房租收入月均不到 10万 元免征增值税。个人房屋出租税率的下调，可促进个人房屋交易，推动住房租赁市场发展。 同时有利于提高租赁房源备案率，加强租赁市场管理。 1.2 经济（Economy）层面 北大光华REITs课题组撰文指出，中国住房市场尤其是一线城市已进入存量时代。全国存 量市场已达180万亿元规模。不过，租赁市场份额偏低，全国租赁成交占比仅6%，与西方 成熟国家相比仍有很大增长空间。 测算显示，中国租赁住房REITs（不动产信托投资基金）的市值规模将在5200亿至1.56 万亿元之间，远景巨大。中国公募REITs市场的潜在规模应在4万亿至12万亿元之间。 考虑到中国基础设施建设的巨大需求和城市化人口的增长，这是一个相对保守的估计。 城镇化背景下，2010-2018年中国流动人口规模均超过2.2亿人，2014年更是高达2.53 亿人，其中青年群体占绝对比例。此前链家公布的报告显示，目前中国租赁人口已达1.9 亿人，住房租赁市场租金GMV（交易总额）已超过1万亿元，未来10年，中国租赁人口近 2.3亿人，租房市场租金GMV将接近3万亿元，到2030年，租赁人口近3亿人，租金GMV 将达4.6万亿元。 由此可见，中国的住房租赁市场潜力巨大，迅猛增长的流动人口，也为青年公寓租赁行业 提供了基数庞大的潜在用户。 1.3社会（Society）层面 从整体社会层面来看，我国每年高校毕业生持续增加，而重点城市产业结构合理、发展潜 力巨大、年轻流动人口规模大、对各类人才吸引力较强，租住消费升级特征也非常明显， 为行业发展提供了广阔空间。在人口集聚的热点城市，囿于商品住房价格较高，住房保障 政策覆盖范围有限，还有相当部分的新晋城市人群既无力购买自有住房，也不是国家住房 公共保障对象。 另一方面，人民的居住观念的改变也促进了公寓租赁行业的发展，据艾媒数据的报告显示， 有43.0%的白领人士表示可以接受一直租房而不买房的生活方式。长租公寓市场在拥有大 量新一代都市白领的一线城市已基本普及，北京、上海、广州和深圳的长租公寓入住率分 别达到93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。 这再一次证明发展青年公寓租赁行业已经成为各大城市吸引人才的又一着力点，也更突出 了发展租赁行业对于保障民生，促进城市发展的重要性。 1.4技术（Technology）层面 随着我国科技力量的逐渐雄厚，为在线青年公寓租赁行业带来了新的发展机遇。 首先，移动互联网的普及以及大数据和人工智能技术在住房领域的应用，可以将房源信息 和租户的需求合理匹配，帮助租户可以实时筛选并预约房源。 其次，手机、VR等硬件技术的发展，为在线租房的使用体验带来了极大改善，除了可以远 程在