玉带湾项目后期营销思路 中冶●玉带湾 前言 本次提报是建立在上次提报基础上的，通过上次的提报，我们基本确定了以活动营销为主线的后继营销思路，在大的方向调性确定之后，下面我们将针对一些问题进行细化，找到后继营销的最佳解决方案。 中冶●玉带湾 开盘 房源现状 3# 7# 10# 3# 7# 10# 目前，3#7#10#认购总计271套，认购总面积为28520平方米，认购总金额为136884293元。实际签约金额为1.04亿，剩余未签约的房款后期能够补齐。 中冶●玉带湾 价格实现 目前总计成交面积为21789平方米，总成交金额为1.04亿元，成交均价为4772元/平方米。 价格实现：4772-4637=135元 营销目标 中冶●玉带湾 分月业绩目标 销售排期 1.2亿 3# 7# 10# 楼 5# 及剩余存量 推盘 体量 金额 9.1日推出新楼盘 2009年 三次推盘 根据第二次推盘情况确定 完成认购金额1.3亿 中冶●玉带湾 推盘依据剩余楼盘消化情况 5# 5#1单元97平米户型 5#2单元97平米户型 5# 剩余户型及剩余存量 二次推盘 根据第一次推盘情况确定 中冶●玉带湾 如何实现我们的销售目标 新房源 活动营销 价格策略 活动策略 产品策略 体验营销 目标实现途径 中冶●玉带湾 现有房源消化情况 从上图上得知，目前大部分未消化的房源主要是3#楼一单元的一居及三居，主要销售受阻原因是一单元受遮光影响，所剩房源较多。其次是7#楼二单元朝南两居，因视野不如二单元开阔，所以消化较慢；7#二单元117大两居因户型面积较大，市场接受度较差，故消化速度慢。 中冶●玉带湾 为带动存量房的消化速度，增开新房源，以增量带动存量。 房源现状 市场需求 先开5#楼一单元 从市场长需求来看，5#楼99平米的两居，客户认可度较高。 策略一：推新房源 增量带动存量 策略二：价格调整 中冶●玉带湾 7#2单元上调50元/平方米 3#2单元上调50元/平方米 让客户形成对比 增快消化速度 策略三：投资月 中冶●玉带湾 提出投资月的概念，视情况而定，主推51.6平米的小户型进行炒作。提出升值概念。 参加投资月活动的客户，只享受51.6平米小户型的优惠，在规定时间内，购买小户型将多打两个点的优惠。 解决50平米的小户型 策略四：假销控 中冶●玉带湾 销控里黄色的部分为假销控，假销控的目的是为了给客户造成一种房源紧张的感觉。待空白房源销售后，再对假销控房源进行开封销售。假销控售楼处已经实行。 活动营销 中冶●玉带湾 两条活动主线 营销SP 9月 10月 11月 12月 8月 开盘 活动事件 9月 10月 11月 12月 8月 开盘 老带新 婚房 新房源推出 投资置业 双节同庆 摄影比赛 成立质量监督委员会 成立夏都会 中秋赏月音乐会 名酒品鉴会 国庆 中冶上市 奢侈品展 高端楼盘参观 沙画艺术 名表鉴赏 名车试驾 主题论坛 售楼处开放 圣诞节活动 歌舞剧 营销SP1-老带新 中冶●玉带湾 9月 10月 11月 12月 8月 老带新 开盘 营销SP2:推出婚房 中冶●玉带湾 推出15套特价两居做婚房。以婚房名义做小规模的促销，带动其他房源的销售。 参加婚房的客户，可凭09年结婚证，购买两居以上的房源，享受9999元的购房优惠，并赠送两张婚纱照。 爱在玉带湾，到玉带湾结婚吧！ 解决96的两居、117的三居 时间：9月初 营销SP3：投资月 中冶●玉带湾 9月 10月 11月 12月 8月 开盘 提出投资月的概念，视情况而定，主推51.6平米的小户型进行炒作。提出升值概念。 参加投资月活动的客户，只享受51.6平米小户型的优惠，在规定时间内，购买小户型将多打两个点的优惠。 配合价格调整。 解决50平米的小户型 投资月 营销SP4:节日营销 中冶●玉带湾 9月 10月 11月 12月 8月 开盘 60年国庆 圣诞节 中冶上市 元旦 营销主题：节日。快乐起来 节日营销能以提高调性的元旦及圣诞节为主。 国庆和中冶上市，可以在当天采用购房享受99折优惠。 活动营销：成立质量监督委员会 中冶●玉带湾 9月 10月 11月 12月 8月 借助媒体的强大舆论导向作用，通过成立集团质量监督委员会这一举措，树立集团注重品牌建设的信心和决心，从而建立起集团良好的企业口碑，同时扩大集团各项目的知名度，增加消费者对集团项目的认可度。 成立质量监督委员会 活动主题：成立质量监督委员会，树立客户信心 开盘 中冶●玉带湾 活动营销：成立夏都会 9月 10月 11月 12月 8月 成立夏都会 客户会在增加客户满意度、降低楼盘营销成本、塑造企业品牌和形象等方面发挥着越来越重要的作用。一般可分为两大类：一为项目营销，二为塑造品牌。总体而言，客户会在维系老客户、开发新客户、推广品牌和文化、帮助企业改进产品和服务、对抗竞争者等方面已经发挥了重要作用，初步形成消费者、商家、发展商三者共赢的局面。 活动主题：成立夏都会，让业主“心动”起来 开盘