目录： 第一部分—别墅市场分析 第二部分—别墅定价建议 第三部分—推售节奏 第四部分—回款预计 第五部分—推广策略 一、别墅市场分析 1、徐州市区别墅市场发展水平概述 别墅市场呈现价量齐升局面，09年徐州别墅市场火爆，10年别墅市场供应量有限，成交量居高不下，价格较09年呈现出几何增长，进入快速上升渠道。 2007年供应量为143065.2m2，成交量为91687.14m2， 2008年供应量为136219.2m2，成交量为94532.48m2， 2009年供应量为284586.8m2，成交量为162985.3m2， 2010年供应量为43030.57m2，成交量为79526.3m2， 成交价格为9761元/m2 2、别墅产品板块分布 铜山新区板块 新城区板块 雍景新城 中茵龙湖国际 龙熙庄园 檀香山 依山龙郡 国基城邦 华润悦府 久隆长岛 松霏花园 云龙湖板块 湖 森 堡 太阳花园 云龙山庄 本项目 北区板块 万裕风情园 豪绅嘉苑 徐州低密度住宅(别墅类)现已形成四大板块的格局: 铜山区板块、云龙湖板块、北区板块和新城区板块 龙湖湾 信上城 铜山保利项目 风尚米兰 毛纺厂地块（未启动） 半山御景 枫林天下 绿地商务城 汉源华城 经济开发区板块 美的城 霖雨山庄 1、泰康红郡 2、恒龙依山龙郡 3、国基城邦 4、华润悦府 5、铜山保利地块（未启动） 6、檀香山 7、深物业地块（未售） 8、久隆长岛 1、龙熙庄园 2、中茵龙湖国际 3、绿地商务城 4、汉源·国际华城 5、恒基·雍景新城 6、国信·上城 7、维维·龙湖湾 1、松霏花园 2、云龙山庄 3、太阳花园 4、湖森堡 5、本项目 1、鼓楼广场 2、豪绅嘉苑 北区板块 铜山区板块 3、别墅产品统计共（24)（目前在售即将开盘的） 云龙湖板块（泉山区） 新城区板块 中心区板块 1、风尚米兰（未售） 2、毛纺厂地块（未售） 1、美的城 经济开发区 4、别墅产品板块分析 铜山区板块是徐州低密度住宅的聚集地，也是置业热点板块，群山环抱的自然环境为低密度住宅的生存提供了客观条件，该区域道路系统完善，与市中心通达性较好，是徐州低密度住宅最具竞争力的区域。 云龙湖板块地理位置优越，随着市政府对云龙湖风景区的规划建设，区域价值更加凸显，但区域内存在用地紧张局面，区域未来竞争力较小。 北区在徐州人心目中是工业聚集地，楼房破旧，近几年来九龙湖的施工完成和鼓楼生态园等项目的启动开发 ，整体形象有所改善，但该区域整体以普通住宅为主，低密度住宅较少。 该区域起步较晚，但发展迅速，在市行政中心的带动下，居住环境已逐渐形成，依托大龙湖风景区的各项目异军突起。该区域土地储备丰富，未来将成为低密度住宅的热点板块之一，是铜山新区板块的最大挑战者。 铜山区板块 北区板块 云龙湖板块 新城区板块 铜 山 区 1、华润置地·云龙湖悦府 2、枫林天下 联排D 314.00㎡ 联排C 354.00㎡ 联排C 339.00㎡ 3、深物业半山御景 【楼盘地址】： 铜山区华山路西侧 【开发商】： 深物业集团 【建筑类型】： 联排 双拼 【总户数】：北区规划有 62栋坡地双拼， 总共 278 户 【建筑面积】：约12.84万㎡ 【建筑风格】：法式建筑风格，框架结构 【销售价格】：待定 【容 积 率】：0.8 【绿 化 率】：38% 项目情况：半山御景项目位于铜山区龙腰山片区，东临华山路，北依龙腰山、西侧，南侧均与千亩生态玫瑰公园接壤，以道路规划将项目分为南北两区，其中北区规划有62栋坡地双拼，南区地势平缓，规划为联排别墅区及启动区、会所等 4、泰康红郡 【楼盘地址】： 铜山区华山路与长江路交叉口 【开发商】：徐州泰康房地产开发有限公司 【售楼电话】：0516-83916999 【建筑类型】：叠拼 【总户数】：180套 【建筑面积】：约5万㎡ 【户型面积】：210-300㎡ 【主力户型】：200㎡左右 【建筑风格】：英式建筑风格，框架结构 【外立面用材】：镶贴进口外墙面砖，徐州首家使用外墙保温板 门窗:双层中空节能断桥氟碳喷涂型材的铝合金门窗 【销售价格】：均价7000元/平米 【容 积 率】：1.09 【绿 化 率】：35% 【上房时间】：2011-05-01 【停 车 位】：1:2 【物业管理】：1元/㎡/月 销售情况：泰康红郡项目在售房源不足40套，户型面积为220-300平米不等，房源均价为7000元/平米。另外，项目车库在售，均价为2000元/平米，同住宅房源一起销售，总房价160万-210万左右。在工程进度方面，已经上房。 泰康红郡/ 户型分析 AB户型210.00㎡ 入户花园的设计 卧室朝阳而且带露台 泰康红郡 CD户型图280.00㎡ 泰康红郡/项目优劣分析 优势： 1、项目三山环抱、自然资源丰富 2、目前为徐州市首家使用且免费 赠送地源热泵系统（节能70%）、 3、赠送太阳能、紫铜水管、双层中空 节能断桥氟碳喷涂型材的铝合金门窗、 4、外墙保温板并镶贴进口外墙面砖、 5、小区智能保安系统等 劣势： 1、产品户型单一，景观塑造一般， 2、品牌影响力较差 ，入住率较低， 产品无科技附加值 3、周边商业配套不齐全 4、销售价格较低 产品立面为英式风格，外墙采用高级面砖，局部铁艺围栏，户型设计朝阳面较多，功能区划分明显，局部赠送空中花园，内部景观设计精良，且天户均有大面积空中花园赠送，别墅产品多为投资客户，以企事业单位及矿大教师为主。