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F２７０ 分类号：单位代码：１０４２２ ２０２０４３２０２ 密级：公开学号： i 犧SHANDONGUNI VERSI TY 硕士学位论文 if r t r r Th e s s o Ma s e De g e e （专业学位） 论文题目：－JKLF购物中心项目定位调整研究 il l Re s e ar c h o n t h e p o s it io n in Ad u s t m e nt o f JKLFSh o n Ma g j p p g 作者姓名苏冬梅 培养单位管理学院 专业学位名称工商管理（MBA） 指导教师冯文娜副教授 合作导师 ２０２３年５月２０日山东大学硕士学位论文 摘要 随着商业地产行业的不断发展，全国各地的商业项目逐渐呈现饱和状态，且当代消 一 ， 费者的需求也在不断演变，单功能化的商业体己经不能满足市场需求；在这种情况下 一一 各大开发商要在此领域占领席之地，不断复制项目、味地追求项目数量的腏较匀? 一 已经不可取，关注消费者多元化需求，进而转化成集零售、餐饮、休闲娱乐体化的综 合体势在必行。 然而，确定了多元化综合体的大方向之后，纵观国内商业地产项目招商及经营情况， 一 、 我们能发现些明显的问题，比如同质化问题、品牌定位问题消费者需求问题等等， 深宄原因，其根本在于大部分项目的开发商是由地产公司转型而来，对于商业地产行业 知之甚少，还没了解清楚行业形态和自身项目的优劣势情况下，就开始盲目开发项目， 一 ，JKLF心JK 结果造成许多失败项目案例购物中项目就是此类情况其中之；集团是以 ，２０１９， 地产起源在年以前主营业务都是房地产对商业板块知之甚少；在这样的情况 。 下，盲目地开启商业项目的开发和经营，导致项目经济绩效远低于市场正矺��? 深入研究失败案例，可以发现，虽然每个项目失败的原因不尽相同，但定位不准确 一 ，，JKLF 的问题在其中显得尤为突出也可以说是最重要的共性原因之；那么项目想 要稳健经营和发展，精准的定位问题就必须得到高度重视并快速落地执行，方可能解决 项目经营不良的问题。 本文在学习并借鉴国内外文献的基础上，首先，界定了商业地产项目定位的四个维 、F 度，客户、市场主题和产品，采用德尔菲法和深度访谈法来找出JKL购物中心项目 的定位问题并分析其原因，再对于定位问题提出针对性地调整方案；同时，为保障相应 的调整策略顺利实施，在方案实施前建立专门的调整小组，并给予项目人员、技术、项 目费用、招商执行和运营管理五个方面的保障措施。 一 本文的研宄成果对JKLF购物中心项目定位调整后经济绩效地提升具有定的启发 。 和实践意义，同时为其它商业地产项目准确定位提供了思路 ： 关键词商业地产定位；定位调整；经济绩效 I 山东大学硕士学位论文 ABSTRACT Wit h t h e c o n t in uo u s de v e l o m e nt o f t h e c o mm e r c ia l r e a l e s t a t e in du s t r c o mm e r c ia l p y ， r o e c t s a c r o s s t h e c o un t r are r adu a l l s at u r a t e d an d t h e n e e d s o f c o nt e m o r a r c o n s um e r s p j y g y ，p y ar e c o n s t a nt l e v o l v in a nd t he s in l e f un c t io n a l c o mm e r c ia l b o d c an n o l o n e r m e e t t h e y g ，g y g m ark e t d e m and I n t h is c a s e t h e m a o r d ev e l o e r s w ant t o o c c u a l ac e in t h is fie l d and th e ；，j p py p ， l ii m o d e l o f c o n s t an t l c o in r o e c t s an d b in d l ur s u in t h e num b e r o f ro e c t s s o b v o u s l y p y g p j y p g p j y no l o n e r de s ir ab l e ．I t is n e c e s s ar t o a a t t e n t io n t o t h e d iv e r s if ie d n e e d s o f c o n s um e r s a n d g y p y ， t t h e n t r an s fo rm it in t o a c o m l e x in t e r at in r e t a il c a t e r in l e is u r e an d en t e r a inm e n t ． p g g ，g ， How e ve r aft e r de t e rm inin t he ene r a l d ir e ct ion o f t h e div er s ifie d c om l e x w e c an f in d ，g g p ， s eo b v io u s r ob l e m s in t h e inv e s t m e n t a t t r a c t io n ando e r t io n o f do e s t ic c o mm e r c il om p p a m a i r e a l e s t at e r o e c t s s u c h a s h o m o e n e it b r and o s it on in c o n s um e r d e m an d e t c ．Th e r o o t p j ，g y ，p g ，， c au s e is t h at m o s t r o e c t d e v e l o e r s ar e t r an s fo rm e d fr o m r e a l e s t a t e c o m an ie s and kno w p j p p l it t l eab o ut the c o mme r c ia l r e al e s t at e indu s t r ．The JKLFs ho in m al l r o e c t is one o f y pp g p j m an e x am l e s o f fa il e d r o e c t s t hat h av e b e e n b l in d l d e v e l o e dw it h o ut a c l e ar y p p j y p und e r s t and in o f th e in du s t r s h a e and t h e s t r e n t h s an d w e akn e s s e s o f t he ir o wn r o e c t s ． g y p g p j JKGr o u o riin a t e d fr o m r e al e s t a t e ．Be fo r e ２０１９it s m a in b u s in e s s w a s r e a l e s t at e s o it p g ，， kne w l it t l e ab out c o mm e r c ia l s e c t o r ．Und e r s u c hc ir c um s t anc e s t h e de v e l o m e nt and ，p m an a e m e nt o f c o mm e r c ia l r o e c t s a r e b l ind l s t art e d r e s u l t in in t h e e c o n o m ic g p j y ，g f f t r t s f l t l l l f k t e r o rm a n c e o h e o e c ar b e o w h e n o rm a e v e o t h e m ar e ． p p j － I n de t h s t u d o f fa il u r e c a s e s w e c an f in d th at a l t h o u h th e r e a s o n s fo r t h e fa il ur e o f p y ，g e a c h r o e c t a r e n o t t h e s am e b u t t h e r ob l e mo f in a c c u r at e o s it io n in is art ic u l ar l p j ，p p g p y t t t t i r o m in e n c a n a l s o b e s a id o b e o n e o f t h e m o s im o r a n t c o mm o n r e a s o n s Th e re fo r e f t h e p ，p ；， JKLFr o e c t w an t s t o o e r a t e a nd d e v e l o s t ab l t h e r e c is e o s it io n in r o b l e m mu s t b e p j p p y ，p p g p at t a c h e d r e a t im o r t a n c e an d im l e m e n t e d u ic k l w h ic hm a s o l v e t h e r ob l e m o f o o r g p p q y ，y p p i o e r a t o n o f t h e r o e c t ． p p j Ba s e d o n t h e s tu d an d r e fe r e n c e o f do m e s t ic a nd fo r e in l it e r a t ur e t h is a e r f ir s t l y g ，p p y d e fin e s t h e fo ur d im e n s io n s o f c o mm e r c ia l r e a l e s t at e r o e c t o s it io n in n am e l c u s t o m e r p j p g ，y ，， －t t m ar k e t t h e m e and r o du c t ．De l h im et ho d an d in d e h int e rv ie w m e th o d a r e u s e d t o f in d o u ，p p p t h e o s it io n in r o b l e m s o f JKLFs h o in c e n t e r r o e c t an d an a l z e t h e r e a s o n s an d t h e n p g p pp g p j y ， ut fo rw a r d t ar e t e d ad u s t m e nt s c h e m e s fo r t h e o s it io nin r o b l em s ．At t h e s am e t im e in p g j p g p ， o r d e r t o e n s ur e t h e s m o o t h im l e m e n t at io n o f c o rr e s o nd in ad u s t m e nt s t rat e ie s a s e c ia l p p g j g ，p I I 山东大学硕士学位论文 t l t ad u s t ment t e am is e s tab l ishe d b e fore t he im l ementat ion o f he an and uaran e e meas ure s j p p ，g t it t t t t it i are iv en in fo ur as ec t s ：ro ec t e rs onne l ro e ct co s nve s men a rac on execu on and g p p j p ，p j ， op eration m anagement ． The re s earc h re s ul t s o f this a er have c ert a in enl iit ＾iment and rac t ic a l s inific anc e p p ＾p g fo r t he im rovement o fe c onom ic erfo rm anceo f JKLFsho in c ent e r ro e ct aft er p p pp g p j o sit ion in ad us t m ent and rovide ide as for the ac c ur at e o s it ionin o f o the r c ommerc ial p g j ，p p g re a l e st at e ro e c t s ． p j Ke w o rd s ：Commerc ial Re a l Es tat e p o s it ion in po s it ion in Ad u s tment Ec ono m ic p erfo rmanc e ；； y g g j m 山东大学硕士学位论文 目录 I ms ABSTRACTn １１ ＾ １ １．１研宄背景与研宄意义 １１ １丄研究背景 １ U．２研究意义 １．２研宄思路和研究内容２ ．２．１２ １研宄思路 １．２．２研宄内容３ １． ３研究方法与主要创新点３ １．３．１研究方法３ １．３．２主要创新点４ ２５ 理论基础与文献综述 １ ２．概念界定５ ２丄１商业地产的概念５ ２．１．２６ 商业地产定位的概念及维度 ２．２７ ．．７ ２２１商圈理论