迎接美好生活迎接美好生活
家装：居住服务时代新的增长引擎家装：居住服务时代新的增长引擎
联合撰写
中国社会科学院财经战略研究院住房大数据课题组
首都经济贸易大学城市经济与公共管理学院
贝壳研究院美好生活研究中心目录
序言：迎接美好生活1
第一章 多逻辑并行驱动行业变革
( 一 ) 需求端：消费主力人群更新，品质、体验追求上升2
( 二 ) 供给端：行业矛盾推动发展升级，利好企业做大做强 8
( 三 ) 政策端：更好地满足人们对美好生活的追求 10
第二章 万亿元级家装家居市场将迎来持续增长
( 一 ) 家装家居市场总体规模预测 12
( 二 ) 细分市场规模预测20
第三章 家装行业发展的问题、挑战与增长点展望
( 一 ) 供给环节的主要问题与挑战 23
( 二 ) 需求环节的主要问题与挑战 26
( 三 ) 家装行业主要增长点展望 31
第四章 迎接更美好的居住服务时代
( 一 ) 不同驱动逻辑下的中国家装发展35
——从“以房为本”走向“以人为本”
( 二 )“整装”风口：更高效的家装，更美好的居住生活40序言：迎接美好生活
美好生活的实现，离不开人居空间的品质提升。目前，我国居民已基本解决住房短缺的问题，人们追
求美好居住生活的需求不断上升，对于居住品质、居住服务的需求日渐强烈，家装作为居住需求的重
要一环，迎来新的发展机遇，家装行业只有把握新需求、新方向，推动家装服务创新发展，才能不断
实现人民对美好生活的向往。
家装市场需求将稳定增长。中国家装行业的发展需求主要依托两大基础——待装修商品房的数量和家
装消费支出水平，从中长期来看，新建住房需求仍有增长空间，带动装修市场增长；同时，存量住房
翻新需求释放，将取代新房市场成为家装家居的主要市场；此外，家装家居市场消费主力人群更新，
收入和消费水平持续提高，推动家装家居消费升级。
家装规模发展空间巨大。经研究测算，我国家装家居市场总体规模在2025 年达到 5 万亿元左右，在
2030 年达到 7 万亿元左右，年均增长率超过6%。其中，分城市等级看，三线城市家装家居市场规模最大，
2025 年三线家装家居市场规模为1.23 万亿元，占当年家装家居总市场规模的四分之一；存量房装修
成为家装家居市场的主要需求来源，且其占市场总规模的比重将持续提高，存量房装修市场规模 2025
年有望达到3.34 万亿元。
家装行业正处于重要的发展机遇期。尽管增量开发的时代正在远去，但存量时代深耕居民需求的美好
生活时代正在来临，行业只有坚定成长，才能迎接美好时代。行业企业要以数字化、信息化、规模化
促进产业标准化，通过供应链整合、产业链整合，以及更合理的各环节利益分配机制等，促进行业效
率提升，坚持材料创新、技术创新与设计创新，给消费者提供更好品质的装修和服务。
面向未来，家装正从“以房为本”转向“以人为本”，共同迎接美好生活时代，以“标准化基础套餐
+ 个性化定制”的一站式整装服务模式，深耕消费者美好生活需求；产业链上下游甚至其他行业的各
类主体纷纷入局，共同做大做强服务供应；行业发展正在走向新的时代，更高品质、更高效的家装服务，
必将为中国居民带来更美好的人居生活。
李文杰
贝壳高级副总裁、贝壳研究院院长
cXdVaUwWpPoNbRaO7NoMnNtRnOjMqQtQiNsQwPbRpNrQwMrQoMxNsPpO迎接美好生活 家装：居住服务时代新的增长引擎
第一章
多逻辑并行驱动行业变革
（一）需求端：消费主力人群更新，品质、体验追求上升
中长期来看，家装家居市场需求稳定增长。家装家居市场需求主要来源于两个方面：一是由于城镇化
进程持续推进、旧房拆迁和住房改善带来的新房装修需求；二是存量住房更新和改造带来的装修需求。
1. 新建住房需求仍有增长空间，带动装修市场增长
新增住房需求主要来源于三个方面：城镇化需求、旧房拆迁需求和改善性需求。城镇化需求是由于城
镇人口增加而产生的需求，主要受到总人口和城镇化率的影响；旧房拆迁需求是由于房屋使用达到一
定年限后无法继续满足居民的居住需求而产生的，主要受到房龄结构和拆除后货币化安置政策的影响；
改善性需求是由于居民收入和生活水平的提高所产生的，主要受到人均城镇住房面积增长率和城镇常
住人口规模的影响。
（1）城镇化需求
城镇化使城镇人口数量不断增加，带动新增住房需求增加。城镇化经典理论模型诺瑟姆曲线指出，当
城市化率在30%-70% 之间时，城镇化处于快速增长阶段，随后城镇化率增速放缓。而美国、日本、
韩国等国家的城市化进程均在城镇化率接近 80% 左右才逐渐放缓。2021 年我国城镇化率为 64.72%，
仍处于城镇化进程的快速增长阶段，与美国、日本、韩国等国家相比，仍然有 15 个点左右的增长空间。
但从总人口规模来看，中国总人口即将进入负增长阶段。根据联合国人口司发布的《世界人口展望
2022》，在低、中、高生育率假设下，中国总人口将分别于2022、2023 和 2036 年进入负增长阶段。
即便按最保守的情况预测，人口负增长也仅会在一定程度上降低城镇人口规模增长的速度，但并未改
变城镇人口规模持续增长的趋势。到 2030年，我国城镇人口仍持续增加，这将带来一定的新增住房需求，
以及由此引致的新房装修需求。
2迎接美好生活 家装：居住服务时代新的增长引擎
图 1 各主要国家城市化率水平
% %
90 90
80 80
70 70
60 60
50 50
40 40
30 30
20 20
10 10
1950 1956 1961 1966 1971 1976 1981 1986 1991 1996 2001 2006 2011 2016 2021
城市化率：美国 城市化率：日本 城市化率：中国 城市化率：韩国 城市化率：加拿大
城市化率：澳大利亚城市化率：德国 城市化率：英国 城市化率：法国 城市化率：巴西
数据来源：wind
（2）改善性需求
随着居民收入的增长和家庭规模小型化，城市人均住房面积仍存在一定的增长空间。根据中国第七次
全国人口普查数据，我国城市家庭户人均住房建筑面积为 36.52 平方米，镇家庭户人均住房建筑面积
为 42.29 平方米，经计算，我国城镇家庭户人均住房建筑面积为38.62 平方米。考虑到对城镇住房的
需求不仅来源于家庭户人口，还来源于集体户人口，我们对这一指标口径进行调整，换算得到我国城
镇常住人口人均住房建筑面积为 32.73 平米。
与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房建筑面积较小，未来仍有较大提升空间。为了与其他国家
的数据可比，我们将数据口径进行了调整。由于国际上一般以使用面积作为衡量单位，我们假设中国
城镇住房得房率为 70%，那么2020 年我国城镇人均住房使用面积为 22.9 平米。而国际上对人均住房
面积的统计一般不区分城镇和乡村，因此我们仍参照任泽平团队的做法，将其他国家的人均住房面积
乘以 0.85，得到城镇人均住房面积。与主要发达经济体相比，中国城镇人均住房使用面积相对较低，
仍有较大增长空间。
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