证券研究报告|行业专题
2022年09月09日
A股房地产开发行业年报综述
营收业绩双升下滑，分化趋势愈发显著
分析师金晶研究助理肖畅研究助理肖依依
执业证书编号：执业证书编号：执业证书编号：分析师杨然
S0680522030001S0680121050002S0680121070010执业证书编号：
S0680518050002
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诚信|担当|包容|共赢2018.8
打造极致专业与效率A股房地产开发公司分类标准
根据销售规模和市值大小对A股房地产企业进行分类
2021年随着三道红线、贷款集中度、集中供地等调控政策的出台，叠加预售资金的监管加强以及部
分民企暴雷带来的信用危机影响下，房地产市场步入下行通道，2022年上半年疫情反复和民企的持
续暴雷使得房地产市场持续低迷。不同规模大小的分化趋势逐步显现。诸多中小型腰部民企现金流
承压，而大型房企也面临规模增长放缓、利润率下降等问题。
我们将A股中共计42家房地产企业根据销售规模和市值大小进行分类，另外将多元业务占比较高的
小型房企单独分为一类，并对企业性质进行标注，粉色为混合所有制企业，红色为国央企，黑色为
民企。可以看到大型房企均为国央企或带有国企背景的混合所有制企业，中型房企有一半为民企。
大型龙头房企中型腰部房企小型房企多元业务房企
万科A绿地控股华发股份城建发展格力地产南山控股浦东金桥
保利发展新城控股首开股份荣安地产万通发展陆家嘴南京高科
招商蛇口滨江集团华侨城A光明地产城投控股上海临港上实发展
金地集团金科股份中交地产大名城中洲控股张江高科光大嘉宝
世茂股份大悦城苏州高新合肥城建万业企业
中南建设信达地产中华企业华联控股
阳光城金融街华远地产
荣盛发展新湖中宝
共4家共16家共13家共9家
数据来源：诚信|担当Wind，国盛证券研究所|包容|共赢01营业收入：整体增速由正转负，中型民营房企营收骤降
从2022上半年整体情况看：（1）大中型房企营收占比进一步提升，4家大型房企营收占比44.3（2021
年38.4%），16家中型房企占比48.4%（2021年53.7%），合计92.7%。（2）房企整体营收增速出现断
崖式下降，2019年营收增速步入下行通道，2022上半年降至-15.3%，同比下降50.4pct。
营收增速由正转负原因主要是：上半年受疫情和多家民企暴雷影响项目结算进度不及预期，以及近年来
销售下滑显著，房企出于平滑业绩考虑放缓结算速度。由于结算滞后于销售大概2-3年，预计今年全年
营收增速将继续保持负值。
分类来看：（1）大型房企增速较为稳定，从去年同期的27.2%降至20.1%。（2）中型房企营收增速从
去年同期的37.8%降至-32.7%，主要受多家民企营收骤降拖累。（3）小型房企增速从去年同期的
68.3%降至-24.4%。
图：样本房企营业收入及同比增速图：各类型房企营收增速一览
大型房企入(百万元,左轴)中型房企(百万元,左轴)大型房企同比增速中型房企同比增速
小型房企(百万元,左轴)多元业务房企(百万元,左轴)小型房企同比增速多元业务房企同比增速
样本房企营业收入增速(右轴)80%
300000040%
35.1%60%
250000030%
23.2%23.4%40%
200000015.2%20%
12.9%
20%
150000010%
0%
10000000%
-20%
500000-15.3%-10%
0-20%-40%
20182019202020211H211H2220182019202020211H211H22
诚信|担当|包容|共赢
数据来源：Wind，国盛证券研究所
bY8Y8WwWnNpM6MbPaQtRqQmOoMlOmNqQlOpOoM8OrRuNuOpNoNNZsRwO02毛利率：毛利率持续承压下行，中型房企毛利率最低
从整体情况看：（1）自2018-2019年以来，房企毛利率呈现逐步下滑态势，主要是受2017-2018年高价
地和限价政策影响。（2）2022上半年继续降至19.3%，同比下降1.9pct。
从高价地的结算进度看，预计房地产整体毛利率将在23-24年触底。
分类来看：（1）除多元业务房企外，样本房企在2018以来均呈现毛利率下滑态势，近两年降幅逐步扩
大。（2）四类房企中中型房企毛利率最低，2022上半年仅为15.4%，主要原因是大部分中型民营房企在
暴雷后毛利率骤降如金科、世茂、中南、阳光城、荣盛。（3）大型房企和小型房企上半年毛利率在
21.0%左右。（4）多元业务房企由于带有大量高毛利多元业务，毛利率始终居于高位且近两年呈现小幅
上升趋势，上半年为49.8%；。
图：样本房企税前毛利率图：各类型房企税前毛利率一览
样本房企毛利率
大型房企中型房企小型房企多元业务房企
35%31.8%
30.8%60%
30%26.4%
50%
25%
20.7%21.2%
19.3%40%
20%
30%
15%
10%20%
5%10%
0%0%
20182019202020211H211H2220182019202020211H211H22
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数据来源：Wind，国盛证券研究所02毛利率：毛利率持续承压下行，中型房企毛利率最低
从整体情况看：（1）自2018-2019年以来，房企毛利率呈现逐步下滑态势，主要是受2017-2018年高价
地和限价政策影响。（2）2022上半年继续降至19.3%，同比下降1.9pct。
从高价地的结算进度看，预计房地产整体毛利率将在23-24年触底。
分类来看：（1）除多元业务房企外，样本房企在2018以来均呈现毛利率下滑态势，近两年降幅逐步扩
大。（2）四类房企中中型房企毛利率最低，2022上半年仅为15.4%，主要原因是大部分中型民营房企在
暴雷后毛利率骤降如金科、世茂、中南、阳光城、荣盛。（3）大型房企和小型房企上半年毛利率在
21.0%左右。（4）多元业务房企由于带有大量高毛利多元业务，毛利率始终居于高位且近两年呈现小幅
上升趋势，上半年为49.8%；。
图：大型房企毛利率图：中型房企毛利率图：小型房企毛利率
1H21毛利率1H22毛利率1H21毛利率1H22毛利率1H21毛利率1H22毛利率
45%45%70%
40%
40%60%
35%35%
50%
30%30%
25%25%40%
20%20%30%
15%15%
20%
10%10%
5%5%10%
0%0%0%
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数据来源：Wind，国盛证券研究所