[Table_IndNameRptType]房地产开发
行业研究/行业点评
保交楼带动竣工转好，销售投资磨底仍需耐心
行业评级：增持主要观点：
[Table_IndRank]
报告日期：2022-09-16[Table_Summary]事件
国家统计局发布2022年1~8月房地产开发投资和销售数据。
行业指数与沪深[Table_Chart]300走势比较
销售端：8月商品房销售降幅小幅收窄，“金九”或成色不足
28%
2022年1~8月，商品房销售面积累计同比-23.0%（1~7月-23.1%），
16%
8月单月-22.6%（7月-28.9%）；1~8月销售金额累计同比-27.9%
4%
（1~7月-28.8%），8月单月-19.9%（7月-28.2%）。其中，住宅销
-8%9/2112/213/226/22
售金额累计同比-30.3%（1~7月-31.4%）。价格维度，2022年1~8
-20%
月全国销售均价同比-6.28%（1~7月-7.44%）；区域维度看，东部地
-32%
房地产开发沪深300区的销售均价仍居四大区域首位，达13798元/方。往后看，2022年
9月至今（截至9月14日）30大中城市高频成交面积数据显示同比
[Table_Author]
分析师：尹沿技-29.4%，销售情况不容乐观。随着各大城市进入疫情常态化防控阶
执业证书号：
S0010520020001段，短期降幅波动走向仍需观察：①“保交楼”措施逐步落地，如继纾
电话：021-60958389
困基金后全国层面的“保交楼专项借款”的具体落地等组合拳；②货
邮箱：yinyj@hazq
联系人：吴梦茹币政策工具箱的“后手”，如房贷利率下调等，根据融360统计，截至
执业证书号：S00101220500218月24日，至少37个城市开始执行最新房贷利率下限（首套4.1%，
邮箱：wumr@hazq二套4.9%）；③“因城施策”中基本面较好的强二线城市的政策放松
联系人：俞悦空间，如限购放松及二套首付比例下调等；④房企“以价换量”力度，
执业证书号：S0010122050026在当前市场预期较弱的情况下，尤其是二手房短期价格下跌压力较大
邮箱：yuyue@hazq
的前提下，新房价格在未来有继续下行的压力。
开竣工：新开工降幅扩大，“保交楼”下竣工有所改善
2022年1~8月新开工同比-37.2%（1~7月-36.1%），8月单月-45.7%
（7月-45.4%）。从拿地向开工传导的角度而言，拿地-销售普遍存
在2~3Q的时滞。细分至城市层面，“土地供应两集中”对拿地的节奏
已经产生明显扰动。考虑到当前宏观环境的不确定性提升，房企拿地
态度将愈发谨慎。值得注意的是，实行“两集中”土拍的22城中民
企拿地意愿仍较弱，部分城市城投等地方平台托底现象延续。平台获
取项目较大概率将寻求品牌房企合作开发，也是导致项目开工速度放
缓的因素之一。在当前房企普遍“以销定产”的思路下，推迟新开工
相关报告[Table_Report]以确保“保交付”也是新开工不振的重要因素之一。
1.【华安地产】统计局1~7月地产数1~8月竣工面积同比-21.1%（1~7月-23.3%），8月单月-2.5%（6
据点评：7月各项指标走弱，政策亟月-36.0%）。竣工指标单月有较为明显的好转，单月同比降幅大幅收
需再加码2022-08-16窄，8月以郑州为代表的多地地方政府持续跟进“保交楼”政策，考
虑到项目审计、资金撬动及后续贷款跟进需要时间，预计9月压力仍
存。
投资端：开发投资单月同比降幅扩大，土地投资贡献持续减少
2022年1~8月房地产开发投资完成额同比-7.4%（1~7月-6.4%），
8月单月-13.8%（7月-12.3%）。注意到，1~8月土地成交建面同比
-49.7%（1~7月-48.1%）。考虑到，集中供地的实施及“因城施策”
下分化，房企拿地策略维持保守，土地市场区域间热度分化更为明显，
敬请参阅末页重要声明及评级说明证券研究报告
[Table_CompanyRptType]行业研究
作为开发投资的主要组成部分，未来土地投资对开发投资的贡献存
在继续弱化的可能；因此，尽管“保交楼”等一系列利好对建安投资
有一定正面作用，但增量不足以对整体开发投资产生有力支撑，预计
9月开发投资额仍处于收窄探底阶段（已考虑“两集中”供地的节奏
性）。
融资端：到位资金单月同比降幅小幅缩窄，磨底阶段仍需耐心
2022年1~8月到位资金同比-25.0%（1~7月-25.4%），8月单月-
21.7%（7月-25.8%）。结构上，8月单月国内贷款（同比-17.5%）、
自筹资金（同比-18.4%）、回款（首付+按揭）（同比-23.6%）【其
中个人按揭（同比-18.2%）、首付款（同比-26.0%）】。从占比来看，
销售回款仍为主要的资金来源渠道（8月单月占比52.9%，1~7月占
比50.5%），各细分渠道单月同比皆负。居民总体按揭需求较上月有
所改善，从央行发布的8月社会融资规模统计数据报告可以印证：8
月居民贷款新增4580亿元，同比少增1175亿元；其中，新增居民
短期贷款1922亿元，同比多增426亿元，新增居民中长期贷款2658
亿元，同比少增1601亿元。从数据可得，居民中长贷表现持续低迷，
但是环比有较明显的改善，说明居民去杠杆过程仍在持续但并未进一
步恶化。向后看，行业在良性循环和“一城一策”引导下，在保障居
民合理购房需求释放基础上，随着外部环境不确定因素减弱，融资端
有望得到缓慢修复。
投资建议
继“三条红线”后，“房地产贷款集中度管理”、“土地供应两集中”、“房
地产税改革试点”等政策的出台，将供需两端双向约束。调控主风向
未变，“以稳为主”仍为主基调，政策大放大收的空间较窄。当前板块
估值及仓位已处历史低位。往后看，2022年下半年市场有望逐步企
稳恢复，但行业供需两端受限带来拿地、销售、降杠杆之间的不协调
仍存。建议关注：（1）稳健发展型：保利发展、万科A、金地集团；
（2）成长受益型：新城控股、华发股份、建发股份、滨江集团；（3）
物管优质标的：华润万象生活、碧桂园服务、绿城服务、宝龙商业等。
风险提示
房地产调控政策放松不及预期，信用风险蔓延，销售修复不及预期，
资金面大幅收紧等。
敬请参阅末页重要声明及评级说明2/3证券研究报告
[Table_CompanyRptType]行业研究
重要声明[Table_Reputation]
分析师声明
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投资评级说明[Table_RankIntroduction]
以本报告发布之日起6个月内，证券（或行业指数）相对于同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准，A
股以沪深300指数为基准；新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标
的）为基准；香港市场以恒生指数为基准；美国市场以纳斯达克指数或标普500指数为基准。定义如下：
行业评级体系
增持—未来6个月的投资收益率领先市场基准指数5%以上;
中性—未来6个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%;
减持—未来6个月的投资收益率落后市场基准指数5%以上;
公司评级体系
买入—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上；
增持—未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%；
中性—未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%；
减持—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%；
卖出—未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上；
无评级—因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无
法给出明确的投资评级。
敬请参阅末页重要声明及评级说明3/3证券研究报告
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