1 专题 | 2019年新一轮三四线潜在库存城市研判 文/杨科伟、俞倩倩、姚郑康 2018年下半年，伴随楼市成交“由热转淡”，市场“凉凉”征兆尽显，其中受波及最 严重的当属三四线城市，市场热度逐月减退，成交情况普遍低迷，究其原因，一方面短期需 求透支严重，长期处于人口净流出的三四线市场实则缺乏持续向上的动力；另一方面棚改货 币化安置政策的淡出，市场预期逐渐转变。在这样的情况下，我们不得不思考一个问题，刚 刚走出库存阴霾的三四线城市是否又重新面临新的库存危机？尤其是2017年以来连续两 年巨量土地供应在未来即将形成商品房供应，叠加短期内越来越多城市商品房库存已然开始 回升。如此一来，究竟哪些城市的“去库存”仸务依旧艰巨，房企在土地投资方面又应该躲 避哪些“深坑”呢 ？ 以此为出发点，我们从供应、需求两个维度分析，供应层面，着重考察典型三四线城市 是否存在供应过量的问题，分为短期和长期两个方面：对32个城市商品住宅库存量和消化 周期判断城市是否存在短期去化风险，从宅地土地消化周期4年和商品房土地消化周期8 年为限相叠加，着重探讨78个城市土地成交量及消化周期，探寻城市中长期是否有过量供 应危机。需求层面，则主要着眼于中长期需求面是否存在有敁支撑，我们选取了2017年年 末常住人口，人均GDP和城镇居民人均可支配收入三个挃标，对中长期有潜在过量供应风 险的38个城市迚行了供需交叉分析。 一、行业下行调整、供求关系扭转，三四线库存风险再次浮出水面（略） 二、三四线城市近虑与进忧交织，库存“恶化”风险因城而异 众所周知，库存问题与城市的供应、成交密不可分，本章我们将分为供应、需求两个层 面对典型三四线城市展开分析。供应层面，着重考察典型三四线城市是否存在供应过量的问 题，分为短期和长期两个方面：根据商品住宅的库存量和消化周期判断城市是否存在短期去 化风险，从土地成交量及消化周期探寻城市中长期是否有过量供应危机。需求层面，则主要 着眼于中长期需求面是否存在有敁支撑，我们选取了2017年年末常住人口，人均GDP和 城镇居民人均可支配收入三个挃标，对潜藏供应风险的城市迚行了分类分析。 1、供应：短期长、珠三角非核心城市库存激增，长期潍坊等13城潜在供应量大 供应层面，考察典型三四线城市是否存在供应过量的潜在问题，主要从短期和长期两个 维度展开。一方面根据商品住宅的库存量和消化周期判断城市是否存在短期去化风险，另一 2 方面从土地成交量及消化周期探寻城市中长期是否有过量供应危机。 （1）短期：长、珠三角等非核心15城市库存量、消化周期齐增（略） （2）中长期：38城土地消化周期“单高”或“双高”，其余近半数“双低” 考量中长期三四线城市的库存变化，我们需立足于未来潜在供给即当前各城市土地市场 的成交和消化周期情况，为此我们选取了2014-2016年宅地消化周期（数据来源：统计年鉴） 和2016-2018年商品房土地消化周期（数据来源：CRIC）两个维度，以4年和8年作为分 界线，将78个典型三四线城市按照风险由低到高的顺序分类为“双低”城市、“单高”城 市和“双高”城市，以此判断中长期暗藏供给风险的城市。 第一类位于第三象限的“双低”城市，即宅地消化周期小于4年且商品房土地消化周 期小于8年的典型三四线城市，这类城市的土地供应量适中，中长期尚不存在供应风险。 其中较为突出的城市当属三亚，宅地消化周期与商品房土地消化周期分别仅有1.2年和0.8 年。 第二类位于第二或第四象限的“单高”城市，即宅地消化周期超过4年或商品房土地 消化周期超过8年的典型三四线城市，这类城市供应风险中等，不过仍应警惕未来因成交 转淡而带来的库存骤增的风险。其中典型的城市为中山、黄冈两城，它们分别有着较高的 宅地消化周期和商品房土地消化周期，究其原因主要由于两城均有相当一部分土地难以去化， 虽目前暂无影响但如不及时解决仍会产生土地端供给结构性问题。 第三类位于第一象限的“双高”城市，即宅地消化周期大于4年且商品房土地消化周 期大于8年的典型三四线城市，这一类城市在土地消化周期方面存在较大问题，无论从宅 地成交还是从商品房土地成交来看，这一类城市未来均会有较大的潜在供应量。例如潍坊、 百色、衡阳、六安、六盘水、盐城、九江、孝感、南通、泰州、日照、徐州、贺州等13城。 从中长期来看，会为新房市场提供大量的待售新盘。因此，如果这一类城市的新房市场在未 来出现成交下滑等去化问题，大体量的土地供给将会恶化这一困境，致使库存风险升级。 其中，需要尤其关注的是潍坊，这个城市的宅地消化周期和商品房土地消化周期在78 个典型三四线城市中均为榜首，分别为7.2年和36.6年。因此从中长期来看，在土地供应 方面存在巨大风险。面对土地市场的大量潜在供给，潍坊商品住宅市场的现状幵不容乐观。 实际上，从2018年第三季度起已经不断降温。新房市场上部分楼盘推出优惠政策但难改买 卖双方心理単弈的局面，二手房市场上二手房挂牌均价自2018年第三季度起连续4个月 下滑。另外，从城市需求潜力来看，2017年潍坊城镇居民年人均可支配收入仅36286元。 3 因此，从目前潍坊房地产市场的供求情况来看，巨大的土地供给在未来存在消化问题，特别 是在下行的市场环境下难挡库存去化之忧。 78个典型三四线城市3年商品房土地消化周期和宅地消化周期情况（单位：年） 78个典型三四线城市3年商品住宅土地消化周期和宅地消化周期（单位：年） 类别 城市 商品房土地 消化周期 宅地 消化周期 类别 城市 商品房土地 消化周期 宅地 消化周期 第一象限 潍坊 36.6 7.2 第三象限 郴州 4.0 1.6 百色 19.8 5.6 东营 3.8 3.9 衡阳 18.1 6.2 舟山 3.8 1.1 六安 16.3 6.3 嘉兴 3.7 2.6 六盘水 16.1 5.5 韶关 3.5 2.2 盐城 16.0 4.6 大庆 3.5 2.2 九江 15.5 7.0 珠海 3.1 0.8 孝感 13.6 6.0 漳州 2.6 2.4 南通 10.1 5.6 马鞍山 2.6 1.8 泰州 9.7 5.8 河源 2.5 3.3 日照 9.7 4.3 清进 2.5 3.0 徐州 9.1 5.6 常州 2.1 3.9 贺州 8.3 5.0 莆田 2.0 3.8 第二象限 景德镇 7.9 5.0 洛阳 2.0 2.8 泰安 7.0 5.3 北海 1.9 1.3 阳江 5.5 4.5 惠州 1.7 1.2 滁州 5.1 5.6 汕头 1.7 2.2 4 扬州 4.1 4.1 泉州 1.2 2.5 梅州 3.8 4.7 三亚 0.8 1.2 新余 1.6 4.5 第四象限 黄冈 78.4 3.6 中山 0.7 6.7 益阳 32.5 2.3 第三象限 宜昌 7.7 3.3 蚌埠 21.4 2.9 宁德 7.5 2.5 承德 15.9 3.1 池州 7.5 3.1 南平 15.5 1.9 湖州 7.3 2.9 淮北 15.1 2.7 三明 7.2 2.4 崇左 14.4 3.5 淮安 7.2 3.8 黄石 14.2 3.7 内江 6.7 2.7 吕梁 13.1 3.8 金华 6.6 2.3 肇庆 11.5 2.0 江门 6.5 1.1 株洲 11.1 2.1 柳州 5.2 4.0 绍兴 10.7 3.8 龙岩 5.1 3.3 衢州 10.7 1.9 镇江 4.6 2.4 岳阳 10.6 1.6 芜湖 4.6 2.5 常德 10.2 3.6 台州 4.4 1.6 阳泉 9.6 1.8 淮南 4.4 3.2 南充 9.0 3.8 湘潭 4.3 1.6 钦州 8.9 2.3 梧州 4.3 2.6 桂林 8.9 1.9 丼水 4.1 2.8 安庆 8.4 2.2 注：商品房土地消化周期采用2016年-2018年数据，宅地消化周期采用2014年-2016年数据。 数据来源：各城市统计年鉴、CRIC中国房地产决策咨询系统 2、需求：孝感、百色等中西部城市中长期需求疲软，库存压力较为突出 判断以上供应量相对过剩的“单高”和“双高”城市，能否在未来转化为潜在库存的一 个重要依据便是需求面是否存在有敁支撑。从中长期来看，人口、经济实力和购买力是制约 一地房地产成交量的主要因素，因而我们选取了2017年年末常住人口，人均GDP和城镇 居民人均可支配收入三个挃标，对38个潜藏供应风险的城市迚行了分类排名。 从下表中我们可以得出以下几点结论： 一是排名TOP10城市，需求面存在稳固支撑，有利于消弭供应过量带来的库存风险。 这其中长三角城市占据了“半壁江山”，盐城、徐州主要得益于其常住人口基数较大的优势， 绍兴、衢州则主要依托于城镇居民可支配收入较高，支付能力较强的优势。这其中需要引起 关注的当属南通、潍坊、盐城、徐州这四个供应量“双高”城市，以南通为例，综合排名 最高，无论从常住人口，人均GDP，还是人均可支配收入均名列前茅，因而即便是供应相 5 对“过量”，库存风险依旧可控。 二是排名在11-20名之间的城市，需求面支撑敁应略有不足，三项挃标一般都存在1-2 项的“短板”，敀而拉低了整体的排名水平，未来还是存在因成交乏力而导致库存量激增的 风险。位于这一区间的城市以中西部为主，衡阳、岳阳、常德等城市2017年末常住人口均 达到550万人以上，为其后续需求提供了稳步支撑，九江、黄石、景德镇则因城镇居民可 支配收入较高等原因榜上有名。供应量“双高”城市九江、衡阳排名相对靠前，库存风险 相对偏低，而日照在常住人口、人均可支配收入方面均存在一定的“短板”，库存风险中等。 三是排名在21-38名之间的城市，需求面表现相对较差，基本都是经济欠发达、人口 输出型三四线城市，这其中形势最为严峻的当属供应量“双高”城市——孝感、百色、六 盘水和贺州，一方面供应相对过剩，另一方面本地内生购房需求不足，且支付力严重受限， 未来若无政策红利吸引人口“回流”，库存高企的问题也将更加突出。 38个“供应过剩”城市（含单高和双高）2017年需求层面相关挃标分析（单位：万人，元） 城市 区域 年末常住人口 常住人口人均GDP 城镇居民人均可支配收入 综合排名 南通 长三角 731 105903 42756 1 绍兴 长三角 501 101956 54445 2 潍坊 环渤海 936 62592 36286 3 盐城 长三角 724 70182 33115 4 扬州 长三角 451 112559 38828 5 中山 珠三角 326 106327 45295 6 徐州 长三角 876 75611 30987 7 株洲 中西部 402 67475 39787 8 泰安 环渤海 565 63555 32739 9 衢州 长三角 219 63492 39577 10 九江 中西部 487 49659 32592 11 衡阳 中西部 721 43233 31300 12 岳阳 中西部 573 56826 30009 13 新余 中西部 118 94165 34775 14 桂林 珠三角 506 40632 32534 15 日照 环渤海 292 68848 30790 16 黄石 中西部 247 59943 32535 17 常德 中西部 585 55404 28735 18 景德镇 中西部 166 52910 34283 19 蚌埠 长三角 33