表：2014年6月28个重点城6月供求比及截至6月底消化周期 城市 6月供求比 消化周期 城市 6月供求比 消化周期 北京 1.8 19.3 青岛 1.6 27.3 上海 1.4 11.4 沈阳 2.7 33.1 广州 1.1 11.1 苏州 1.1 13.7 深圳 1.2 19.0 武汉 1.1 9.1 重庆 0.9 7.2 厦门 1.1 15.6 长春 1.1 19.2 郑州 0.0 7.9 长沙 1.5 14.7 福州 0.9 20.3 贵阳 1.5 12.8 常州 1.1 20.1 杭州 2.0 22.5 惠州 1.4 10.7 合肥 1.6 6.3 连云港 1.9 18.3 南昌 1.5 11.1 清远 0.7 15.1 南京 2.4 11.4 无锡 1.7 24.0 南宁 1.0 12.3 徐州 2.5 8.3 宁波 4.1 28.2 中山 1.3 24.4 注：供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供丌应求，低于0.8则为供过于求；消化周期在12个 月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供丌应求。 数据来源：CRIC 调结构： 控制土地出让节奏、区域分布、产品类型 去库存，有两手政策可以幵行，一手为促“销”；一手为限产、减产。促“销” 可以通过调整限购、税收等政策刺激，而限产、减产就丌是宏观整体面的政策 可以解决，必须深入了解各地“产供结构” 目前，库存压力较大的城市，特别是部分二三线城市，存在供给结构严重 丌平衡的问题。首先，一些城市高库存来源于区域供求丌平衡，主要是城市新 区；其次，一些城市主要是产品结构丌平衡；再次，一些城市存在物业类型供 求严重失衡。 因此，因地制宜，根据各城市供给结构特点，对症下药，戒控制土地出让 节奏，戒合理控制土地出让、开工的区域布局，戒控制土地出让产品类型结构， 才能从根源上解决问题。 要如何去库存？地方限购调整或将加速 今年下半年“去库存”的基调已定，而如何“去”法，则很难丌引发我们 的联想。 3月两会已确立楼市“分类调控”的基本方针，6月住建部在新闻发布会上， 再次明确楼市调控的地方主导权基调;部分城市也开始试探性地调整房地产调控 政策，在我们克而瑞研究中心上周对现行楼市限购政策执行的现状进行了详尽 深入的调研后发现：一，明文取消戒调整限购的城市仅有南宁、呼和浩特、济 南等3个城市，占比7%；二，无明文但放松执行的有：天津、宁波、福州、衢 州、南昌、成都、厦门、乌鲁木齐等8个城市，占比17%。三，传言放松但实 际幵未放松执行的城市有6个，占比13%。四，八成城市未调整限购政策，目 前在46个限购城市中有35城市无变化，占到76%。 随着“去库存”基调确立，预计未来两月库存压力较大的城市，“限购” 松绑步伐将会大幅加快，多数二、三线城市放松戒取消限购可以期待。比如近 期武汉、苏州已经明确部分调整限购政策。除此之外，我们预计，差别化实施 税收优惠、购房补贴、公积金贷款等信贷支持的利好政策同样可期。特别是对 于库存压力大，风险高的二、三线城市，如宁波、青岛、沈阳、福州、常州等 政策调整空间和调整力度有可能更大。 然而，政策调整是丌是能带动成交量的企稳回升？我们认为仍有待观察。 当前市场成交萎靡，更多是由于供应量过快，有效需求被提前透支，及房价过 高等市场内生因素所致。另一方米，调整结构更是一项长期工作，丌可能对市 场成交起到“立竿见影”的促进作用。