北京市房山区青龙湖镇中心区01-0010、0021等地块竞买可行性研究报告 2018年3月 目录 2 项目基本概况 政策与法律风险 产品解决方案 价格定位及开发计划 经济效益测算 结论 2017年1月26日 众美房地产房山西潞街道F1地块 容积率：2.8 楼面地价：15241元/平米 限价：38994元/平方米 溢价率：30％ 自持：70% 土地市场：2017年房山区成交9宗土地，其中R2类6宗。含商业类用地地块整体溢价率较低，房地价差较大，操作难度大，开发商拿地趋于谨慎 2017年2月16日 中海+首开+保利+龙湖良乡镇R2、B1、F3、A4地块 容积率：1.8 楼面地价：17434元/平米 限价：38994元/平方米 溢价率：10.7％ 2017年2月16日 旭辉+金地良乡镇R2、F1、B12地块 容积率：1.9 楼面地价：17831元/平米 限价：38994元/平方米 溢价率：9％ 2017年5月5日 房山新城+碧水+长阳+泰岳+钧诚+云子长阳镇B4、S41、G3、F3地块 容积率：2.1 楼面地价：9746元/平米 溢价率：0％ 2017年6月22日 国开+万科+龙湖+首开青龙湖镇R2、A33地块 容积率：1.6 楼面地价：28627元/平米 限价：37245元/平方米 溢价率：50％ 自持：12% 1 4 5 3 2 3 1 4 5 2 2017年10月30日 中海房山西潞街道F2地块 容积率：2.85 楼面地价：16177元/平米 限价：40837元/平方米 溢价率：12.5％ 2017年7月18日 万科平安周口店R2地块 容积率：1.85 楼面地价：18112元/平米 限价：22434元/平方米 溢价率：49.6％ 自持40% 6 6 7 7 2017年12月7日 金融街房山良乡R2、B1地块 容积率：2.1 楼面地价：16004元/平米 限价：26000元/平方米 溢价率：12.7％ 8 8 9 2017年12月7日 金融街房山阎村R2、A33地块 容积率：2.1 楼面地价：16616元/平米 限价：26000元/平方米 溢价率：25.4％ 9 万科-国开青龙湖地块区位及规划较优，但限价4.1万/平米，且商业部分全部自持，成本压力较大； 最新成交土地为国开+万科+龙湖+首开地块限价3.7万/平米，R2用地，回款压力较小，但楼面价较高，达2.86万元/平米； 本案限价3.8万/平米，楼面价1.3万元/平米，存在一定竞争优势 区域土地市场：青龙湖区域近年仅成交2宗地，本案区位及规划一般，但成本压力较小，存在一定竞争优势 区位分析：宗地位于北京西南六环，地处房山区青龙湖镇中心区，距六环2.2公里，距京昆高速约1.2公里，北距青龙湖600米 城市位置 5.5公里 13公里 房山线苏庄站 位于地块位于南六环青龙湖镇中心区 距离六环约2.2公里； 北距青龙湖约600米； 距京昆高速约1.2公里，距京石高速约5.5公里； 距离房山地铁站苏庄站13公里，车程大约需要13分钟； 东侧紧邻北京市第十三中学青龙湖分校； 距离2.2公里 宗地位置 2.2公里 1.2公里