高新BB-5-1地块可行性分析
AHHF-2016/05/21-syeb2
地块处于高新北雁湖板块与桃花工业园板块交界处；处于杭埠路以南，紧邻玉兰大道，周边厂区环绕，片区形象不佳，是高新区内的“泛工业区”地块。 高新区北雁湖板块拥有大蜀山、北雁湖等自然资源，区域内近两年诞生较多的高端盘，如旭辉、蓝光、保利等。同时以繁华大道为代表的桃花工业园区板块，多以刚需高层为主，2016年之前，市场份额实现并不理想，而在2016年九区价格普涨的背景下，也拉动了部分刚需盘的价格水平与去化速度。由于项目地处两板块交界，受双重板块内楼盘价格天花板制约，实现高价位难度较大。 目前该板块内高层项目基本售罄，片区刚需需求旺盛，市场供应不足，具备新项目入市的客户基础。 受地块容积率2.2和周边展示氛围的限制，同时为填补市场空缺、突破片区价格壁垒，实现利润最大化，建议本案应进行中端的档次定位，实现中高的价格，以快速去化为核心战略目标； 地块处于“泛工业园区”，在此区域背景下实现价格突破，并且快速去化，对开发商的产品打造能力与营销水平等有较高的要求
拿地背景分析由于地块周边的昭示性较差，居住氛围“脏、乱、差”，客户区域认可度较差，因此打造性价比高的物业，并对未来可实现价格做科学合理的预判，是取地研究的重点。 文一地产在合肥各个区域均有开发项目，打造了多个城市标志性楼盘，价格与销量也成为市场中成功的典范，文一地产创新的产品设计理念与营销水平，完全有能力在较大程度上实现地块开发的溢价率
拿地背景分析本体分析地块基本经济指标： 地块编号：BB-5-1 土地性质：居住 占地面积：63.65亩 容积率：1<R≤2.2 建筑密度：不大于22% 绿化率：不小于40% 地块昭示性与进入性： 地块昭示性不足，容积率2.2，小规模纯居住类型，杭埠路为唯一入口
本体分析
地块指标分析本体分析
地块四至
地块四至：地处杭埠路以南，玉兰大道以东。 东侧：厂房员工宿舍，同时配有部分沿街商业。 南侧：合肥六十二中和元贞电力厂房。 西侧：车城小区、紫兰苑小区及小区配套幼儿园和商业 北侧：格力集团工厂厂房
项目所处杭埠路及周边玉兰大道沿街展示较好，玉兰大道伴有少量银行及生活超市，长安路显“脏、乱、差”，项目东南角为格力集团工厂厂房，居住氛围一般。本体分析
地块现状分析
地块现状分析：地块无拆迁工程，净地出让，已完成七通基础设施工程，地块暂未平整；距离北雁湖水库较近。 。交通：项目临近城市主干玉兰大道和城市次干道杭埠路，南侧为城市次干道长安路，交通通达性较好。 轨道交通：本案距离规划中地铁四号线玉兰大道站直线距离约1.3公里，轨道交通较为便利。 公共交通：现阶段本案仅地块西侧有公共交通，通过线路有公交653路公交车，通往大蜀山和十里庙商圈。234路公交车通往大蜀山和经开区，贯穿泛经开商圈
交通配套
本体分析
项目处于杭埠路以南，紧邻玉兰大道，并且临近地铁4号线，项目周边主干道聚集，区域交通通达性较好
653路公交车
234路公交车
本案
玉兰大道
地铁4号线（规划中）商圈/商业集中区
教育
医疗
景观
生活配套
本体分析
本案
柏堰商圈
24柏堰湖水库
大蜀山森林公园
项目南侧紧邻柏堰商圈，但商圈等级较低，氛围“脏乱差”；位于长安路的六十二中师资力量一般，紧邻长安路的桃花初中为肥西产权地块属性关键词：“泛工业园区”/配套不足/小规模/中等容积率居住类地块
地块属性界定：高新北雁湖“泛工业园区”小规模住宅项目
地块属性界定地块限制条件： 距离合肥桃花工业园较近，区域以刚需住宅为主； 地块周边昭示性差，居住氛围不足，长安路略显脏、乱、差，价格突破存在一定的价格壁垒；
地块可塑造性： 本地块指标限制条件等因素较为优越，产品打造空间较大； 板块内刚需住宅空缺，市场供应量紧缺。 工业园区内客户基数庞大，需求旺盛，为本案提供了庞大的客户基础
地块分析总结市场分析高新BB-5-1地块位于高新北雁湖板块和桃花镇工业园区交界处，近两年新近成交的高新区和桃花镇拍卖地块中居住用地或商业居住用地共6宗，总计755.67亩。而本项目隶属高新区北雁湖板块的“泛工业园区”由于近期并无土地出让，市场可参照性不足，建议与新华刚拿的肥西地块做起拍价格参考
近期重点成交土地
土地市场高新区自2016年始，伴随蓝光、文一、祥源的前后进驻，区域内大面积改善物业集中入市，价格天花板已逐渐形成。而本案所处的“泛工业区”近期并无在售楼盘，以保利梧桐语为代表的刚需盘自2015年后基本售罄，片区内刚需需求仍旧旺盛
截止至2016年4月，高新区连续11个月呈现供小于求局面，基本为全力去化前期库存； 截止至2016年4月，随着区域内大面积改善型物业的集中入市，成为九区库存最高的区域； 截止至2016年4月，高新区以110㎡以上面积段改善型房源为主，低面积高单价公寓产品为补充。

供求分析
住宅市场
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