铁汉园林大亚湾地块 可行性分析报告 谨呈深圳铁汉园林： 2019-05-09 项目报告框架 第一部分：基础研究； 第二部分：结论部分； 第三部分：物业发展建议； 第四部分：项目营销； 前言 迄今为止中国最大的中外合资项目——中海壳牌落户，大亚湾再次成为南中国的焦点，香港和黄集团入主拥有超大深海泊位的惠州港。大亚湾紧邻经济发达的深圳特区，并拥有京九铁路南端最便捷出海口的优势，大亚湾，必定成为新的南中国财富策源地。 本项目位于大亚湾中心区北区，交通便利，规划良好，具有天然的山景环境，具有极大的发挥空间。 第一部分：基础研究 分 析 提 纲 宏观经济研判； 城市规划； 政策研判； 项目价值驱动模式研究； 住宅市场研究； 商业配套研判； 地块解析 2006年重大政策回顾 2007年1-7月重大政策一览表 （1）2007年国家开始起征土地增值费，倘若开始实质整治，必将影响到本项目。 （2）温家宝在2007年政府工作报告上提出加强土地监管力度等相关政策，其作用必将影响地方土地市场。 （3）限外资投资、投机买房也必将影响本项目。 2007年国内房地产市场政策新亮点 国家政策——小结：调控？ 1、2007年国家调控政策执行年，国家起征土地增值税等相关工作，土地市场 进一步规范，但后期政策效果有待观察； 2、大亚湾区土地整治已展开序幕，难度和范围不容忽视（36平方公里），项 目未来竞争形势严峻； 3、土地政策导致供应市场短期内急剧放量，将影响到供求结构走向失衡； 4、现有政策对本项目影响相对有限，但是应警惕国家开发政策风险（大亚湾 规划）、城际关联性开发政策风险； 5、其他城市的一房一价、销售监控、银行信贷收紧等政策带来的政策预期， 可能导致投资群体提高谨慎度。 政策对本项目近期影响研究 土地政策 房地产开发量增加 短期内市场竞争加剧 开发与经济发展形成错位 房地产价值透支 规划：90/70政策 销售限外政策 金融税收政策 加大投资炒作的风险 投资型客户谨慎 本项目短期内开发存在一定程度风险 政策对本项目远期影响研究 区域经济实力增强 投资炒作行为受限 市场规范度提高 土地政策 规划：90/70政策 销售限外政策 金融税收政策 本项目远期开发风险有所降低 居住需求购买力提高 应对政策影响的项目开发策略建议 短期内市场竞争加剧 房地产价值透支风险 后续政策的不确定性避免市场供应高峰期：建议提前供应，以获得好的时机； 通过项目的差异性定位，引导消费偏好； 分期开发，获得后发优势密切关注政策走势，及时应对不利因素 第一部分：基础研究 分 析 提 纲 宏观经济研判； 城市规划； 政策研判； 项目价值驱动模式研究； 住宅市场研究； 商业配套研判； 地块解析 大亚湾：在/拟开发项目战国图——大盘时代来临、竞争将日趋激烈 熊猫国际二期 新天名城 听涛雅苑 君豪国际公寓一期 峰景湾 菩提园一期 花千树公寓二期 华上礼品项目 熊猫金海岸 小径湾项目 安邑四洲项目 熊猫国际一期三组团 菩提园二期 本案 在售 拟售 大亚湾/惠阳在售主力户型3－4房，面积相对较大 户型构成对比： 大亚湾区与惠阳区在售住宅主力户型差异大。 大亚湾区在售楼盘主要以3房和4房为主，3房面积为120—128平方米，占32%，四房面积为147—157平方米，占29%； 而惠阳区主要以2房和3房为主，2房面积为70—90平方米，占27%，3房面积为120—130平方米，占32%。。。。。。。