怡宁地产项目地块可行性研究方案
2008年9月
第一章 前言 一、报告编制目的 二、报告编制依据 第二章 项目开发经营环境分析 一、2008年国内经济及房地产市场回眸 二、昆明市房地产市场分析 1、昆明房地产市场总体状况 2、昆明商品房市场供求状况 3、住房用地供应年度计划 4、市场现状下昆明开发商的应对措施
第三章 项目周边物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 5、昆明城中村改造现状 6、2008昆明房交会动向 第三章 项目板块物业市场调查分析 一、投资地块的地理环境 1、项目概况 2、区域发展状况 二、同质产品类型调查分析 三、项目所在地区区域分析 1、区域市场供应产品特征 2、区域供盘均价走势五、区域市场分析建议 第四章 项目开发经营优劣势与机会点分析 第五章 项目营销主题的分析 营销推广目的 营销主题推广方式 营销主题推广目标和思路 第六章 项目营销渠道和营销手段的分析 第七章 全案营销的收费方式和收费标准 第八章 我们做此项目的优劣势
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3、区域交通情况 4、区域配套状况 5、区域客户特征分析 6、区域客户对该片区评价 7、区域产品类型 8、市场研究小结 四、项目所在区域消费者调查分析 1、区域购房客户分析 2、选择购房的总价 3、选择购房的单价
4、选择购房的动机 5、综述 第四章 项目开发经营优劣势与机会点分析 一、项目开发的优势 二、项目开发的弱势 三、项目开发机会点 四、项目开发威胁点 五、综述 第五章 项目营销主题的分析 营销推广目的 营销主题推广目标和思路
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第六章 规划设计建议 1、商业中心产品建议 2、配套建议 3、户型建议 4、价格建议 5、建筑风格建议 6、产品定位建议 7、绿化景观建议
第七章 项目营销渠道和营销手段的建议 一、营销渠道建议 二、营销手段建议 1、入学保障计划 2、换房计划 3、“会员制”计划 4、“无理由退房”计划 5、“便民卡”计划 第八章 全案营销的收费方式和收费标准 第九章 我们公司的特点
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第一章 前 言
一、报告编制目的 本方案宗旨是站在房地产销售的角度为开发商做项目开发的定位提供依据。通过对项目地块的研究、通过有针对性的市场调查和对昆明房地产市场动态的缜密分析，从专业的角度为项目的开发做出定位。针对目前对项目开发存在的困难点和疑惑点，给出建设性意见。使项目开发符合市场发展趋势，与开发商共同努力，将此项目做好、做大、做强，实现共赢。 二、报告编制依据 本方案编制根据：是以我公司细致的市场调查和对国家相关法律法规的深入研究为基础，以本项目的实际情况为出发点。市调范围主要是对昆明市及周边地区的住宅、商铺的市场动态进行调查，以各种性质的物业在市场中的需求做依据，对比与本项目有竞争或同质性较强的项目，找出本项目入市的切入点，以确保本项目市场定位的准确性

第一章 前言
第二章 项目开发经营环境分析
宏观市场分析 昆明市场分析
第二章 项目开发经营环境分析
2008年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.0%，涨幅比6月低1.2个百分点。7月份共有17座城市的房屋销售价格环比下跌，而在4、5、6月份分别仅有4、12和16个城市房价环比下跌。5、6月份，南京、福州、南昌、成都、重庆等城市房价已连续两个月环比下跌。继一线城市后，更多的二三线城市步入房价调整行列 。 2008年二季度以来，不少楼盘加大了降价幅度，从开始的“暗降”到万科采取“明降”以求快速回笼资金，到第三季度全国房地产市场已出现较大范围的降价趋势。因此在这段时间内，房地产楼市将维持买方市场现状，短期内走强的可能性不大。 随着美国次贷危机的加重和蔓延，已有多家金融机构破产或被收购，世界经济受到冲击，全球房地产市场低迷。多个境外投资机构唱空中国房地产市场，纷纷处置以往在中国一线城市购买的不动产，以求资金回笼，此举也势必影响到目前的中国房市，对二、三线城市而言，其心理影响大于实际影响

2008年国内经济及房地产市场回眸
第二章 项目开发经营环境分析
各地动态分析
北京：房价呈停涨趋势销售套数创新低
北京仅销售商品住宅4194套，销售套数降至近两年来最低。北京房价的涨幅同比也回落0.2个百分点，为今年以来最低涨幅。7月份当月销售面积59.1万平方米，同比降幅高达60.6%。从住宅销售套数看，1至7月，北京市商品住宅销售34546套，比上年同期下降49%

长春：楼盘直降数百元业主要求维权
最近长春因楼盘直接降价，以引起已购房业主要求维权

南京：房屋租赁急升温成交量增长一倍
由于观望情绪严重，南京房屋租赁业务急剧升温

第二章 项目开发经营环境分析
各地动态分析
深圳：90%的项目都存在打折降价行为
深圳，这个位于广东沿海的经济繁荣城市，曾于2007年8月，创造了中国城市商品住宅均价的最高纪录，但到了2008年8月下旬，深圳的房价跌了三分之一，从某种程序上来讲深圳代表了中国一线城市近两年来的房地产市场状况。由于房价下降严重，已有部分业主断供，此举是否会漫延，会不会引起中国的房贷危机，目前尚不明确

上海房价目前出现了步深圳后尘的迹象
与深圳同为一线城市的北京、上海目前房价平稳。但从2008年初以来，京、沪两地开发商打折、买房送车、送物业费等变相降价措施已经迭出不穷。上海市中环和远郊的一些楼盘价格，都出现了10%左右的下调
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