保利地产投资顾问有限公司 保利中心入市营销提报 2017年12月保利投顾  商办市场格局 第一部分   客户研判 第二部分   项目价值与定位 第三部分   营销破局 第四部分 1商办市场分析 从土地来看：商办土地供应缩减，溢价上涨，项目入市后或将抬升写字楼市场售价 15年开始杭州主城八区商2016年商办土地2017年1-10 办土地供应节奏放缓市场成交火热，成月成交均价同 交均价较15年上比16年上涨 涨140%40.6%  16年起，土拍溢价高企 数据来源：CRIC 从售价来看：办公成交均价总体呈上涨趋势，全市写字楼均价为17547元/㎡ 住宅稳步上涨，年复合增长率29%， 而写字楼价格波动较大，写字楼年复合增长率9.5% 17年1-10月写字楼均价17547元/㎡ 数据来源：CRIC 从供销来看：写字楼市场供应放缓，供求逐渐平衡，16/17年下半年一度出现供不应求  13-15年2016年开始，供应节 整体市场销供比＞1 供;求奏放缓，成交量明显 短期市场供不应求 上涨，供求逐渐平衡  数据来源：CRIC 从需求来看：大宗交易面积区间为10000-58904㎡，以金融行业为主  交易总 单价 交易面积 中大银泰城 项目名称 交易日期 卖方 买房 额（亿 （元/ （平方米） 元） 平方米）   金基明珠国际 远洋国际中心 55125 2016年第四季度 金基置业 邮储银行 13.66 24773 商务中心 绿地中央广场  浙江商会大厦 58904 2016年第二季度 浙商民营企业发展中心 传化集团 6.04 10249  中大银泰城 18941 2016年第二季度 中大房地产集团 基金公司 3 15839 万银双子中心 56500 2016年第二季度 浙江万银 农业银行 11.2 19823  万银双子中心 绿地中央广场 10940 2016年第一季度 绿地集团 新浙控股 2.8 25815 金基明珠 浙江商会大厦  诺德财富中心 21000 2016年第一季度 浙江正凯置业 安邦保险 3.02 14380 诺德财富中心   杭州远洋运河商务区开 远洋国际中心 10000 2016年第一季度 投融长富 2.2 21504 发有限公司 从库存来看：核心商圈目前基本售罄，实际库存量目前处于低位，市场形势向好 待开发办公物业存量：201万方