金碧天下营销推广执行方案 第一部分 项目市场/客户定位 第二部分 项目总体概念策划 第三部分 项目销售策划 第四部分 项目推广传播策划 天下的蓝海之路 第一部分 项目市场/客户定位 1、项目市场 宏观市场分析 竞争个案分析 结论性观点 南京恒大·金碧天下地处南京市溧水东北卧龙湖旅游度假区。宁杭、宁常、机场三条高速公里紧邻四周，通过即将开通的卧龙大道相连。项目距南京约45公里，距禄口机场约15分钟车程。宁杭二期开通后，项目至市区的距离将缩短为30多公里，仅需25分钟即可到达市区 本案项目区位 宏观市场分析 2005-2007年别墅市场回顾 关键点 供求起伏较大，供求双双激增， 供给明显大于需求 月去化率趋于平缓 资料来源: [南京市房产局] 2007年全市新增别墅3008套，比2006年增加1746套，增长1.38倍； 2007年全市销售别墅2249套，比2006年增加1013套，增幅82% 通过以上分析可以得出：南京市别墅市场在过去3年中（05-07年）集中释放，需求度已趋于饱和，因此在2008年将会有一个正常的回落 关键点 受房地产市场宏观调控影响小 供求比逐步加大 2008年1-4月别墅市场状况 2008年1-4月南京别墅市场状况 08年1-4月全市别墅新增供应22万平方米，成交15.64万平方米，但供求双方的峰值点较去年相比，有所降低。 别墅市场价格在波动中不断攀升，2008年4月成交均价为10945元/平方米，环比增长3.15%，同比增长65.23%。因08年1-4月推出的多是独栋（如绿城玫瑰园）及高档片区（如招商依云溪谷）物业，拉动别墅整体市场价格 资料来源: [南京房产局] 别墅市场特点分析 关键点 联排别墅成为市场供求主力 独栋产品的市场稀缺性逐渐得到认可 别墅市场挑战新形势: 主城区高端物业+远郊别墅市场兴起 2008年别墅市场新挑战—主城区高端物业的冲击 高端市场成交规模急速大幅上升，预计08年主城区将有50多万方的豪宅上市，必然会对别墅市场客户产生明显的分流与拦截作用 资料来源: [南京房产局] 2008年别墅市场新挑战—远郊别墅市场兴起，冲击价格，竞争激烈 别墅郊区化成为发展趋势，未来别墅开发的热点将由30公里近郊向30-50公里的外圈层推进，现处于外圈层的项目的市场认可度和价值都得到逐步提升。 江北、溧水、高淳包括宝华等山水资源丰富区域的协议出让的别墅用地将陆续浮出水面，市场供应量增加；市场竞争加剧，价格冲击明显加重 08年别墅市场供应预测 竞争个案分析 全市竞争个案 板块内竞争个案 仙林翠谷(联排) 单价：7500元/㎡ 总价170-210万元/套 罗托鲁拉小镇(双拼) 总价300万元/套 单价1.2万元/㎡ 加州城（联排） 预计联排8570元/㎡ 全市竞争个案 本案近50多公里 世外边城（独立） 总价230-300万元/套 单价9000元/ ㎡ 50公里 20公里 依云溪谷 双拼：总价340-430万， 单价1.5-1.6万元/㎡； 独立：总价1400-1600万元/套， 单价2.0-2.1万元/㎡ 山水风华 双拼：总价355万， 单价1.5万元/㎡； 联排：总价260-290万， 单价：1.2-1.3万元/㎡ 绿城玫瑰园(独立) 总价：800到1600万元/套 单价：1.3-2.0万元/㎡ 山河水(独立) 均价：11000-12000 总价：500-680万。