Lapidary Villa
彩石山庄（莱普瑞山庄）
建筑、规划深化与产品研究
美国MUAC建筑设计公司 北京莫克建筑规划设计有限公司
PREPAREDBY:
PART 1研究篇
LapidaryVilla
说明： 本篇研究以中规院规划方案为基础，以加拿大海地土地顾问咨询公司开发策略研究为前提，对建筑专题进行的深化研究。旨在研究建筑设计各环节操作的可行性，并在建筑设计层面上整合景观、营销、物管等各个环节。为后续工作提供相关指导建议。
LapidaryVilla
建筑专题研究要解决的主要问题 一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾 由于项目资金运作的限制，本项目预售价极低，对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求是：建筑产品应逐步升级，售价逐次提高，以取得开发利益的最大化。 户型产品在总图上的分布及比例 根据前期产品预售结果及对项目的深入分析，确定各种产品的比例及分布 户型产品总体设计原则----确立三联品牌未来产品标准化样板 未来三联产品应像国内万科、中海等知名品牌一样，建立自己的开发产品标准，代表自身特点及企业价值观。希望以本项目为基点，为未来确立相应技术规范。 本项目规模较大，我们对未来普通户型设计提出控制标准、设计原则，如房间开间、面积等。以利于在开发商、设计单位、以及未来面对业主的销售之间建立共同的评价机制。而对高端产品，如联排别墅等，我们确定详细各层设计内容及要求。 地形处理与小尺度院落空间设计的矛盾 场地为坡地，设计产品为小尺度的低密度院落式布局。院落式布局形式强调有秩序的围合，与变化较大的地形容易产生矛盾。 院落围合空间的形成 小尺度的院落空间应有围合界面的形成，这与日照要求、建筑覆盖率冲突较大。 成本造价的控制 山地建筑地形处理对造价的影响较大，结构形式的选择对造价影响也较大，很多细节的处理也都会对造价产生影响，以上均为设计应考虑的重要问题。 总平面图的深化设计 规划文本对交通、景观、管理模式等提出初步的纲领性的构想，对其下一步的深化、细化应为后续建筑设计的重点。 院落立体绿化与地库的矛盾 地下车库的建设与院落的立体绿化存在矛盾，特别对大树的种植影响较大，从而对院落的景观产生较大的影响。 建筑覆盖率与低层高密度建设的矛盾 建筑覆盖率严格限定在20%，但低密度的开发，特别是TOWNHOUSE的建设与之产生矛盾，需要在设计中综合各方面的因素，加以解决。 建筑形象的定位 作为三联集团的未来地产形象的品牌，立面风格和细节的定位非常重要
研究篇---问题提出
LapidaryVilla
建筑专题研究要解决的主要问题 一期产品低价入市与后期产品升级的矛盾 由于项目资金运作的限制，本项目预售价极低，对未来收益将产生重大负面影响。所以对后期开发的要求 是：建筑产品应逐步升级，售价逐次提高，以取得开发利益的最大化
研究篇---问题应对策略
研究结论 将产品类型细化，分为普通多层住宅、宽景洋房、花园洋房、联排别墅、双拼别墅共5大主类。其中普通多层住宅、宽景洋房、别墅花园洋房按垂直向划分，分为上跃式、下跃式、中间层三种；普通多层住宅、宽景洋房、别墅花园洋房、联排别墅按水平向划分，分为一般户型及端单元；联排别墅按开间大小划分，分为带内院、大面宽、及小面宽三种类型； 双拼别墅按面宽分为紧凑、舒展、豪华型三种。 总体定价策略按从低到高排列：普通多层住宅<宽景洋房<别墅花园洋房<联排别墅<双拼别墅 其中细分的类型中一般上下跃比中间层单价高;有景观的端单元比一般户型高;联排别墅带内院、大面宽、小面宽类型单价依次降低；双拼别墅中紧凑型、舒展型、豪华型单价依次降低。 PS：五大主类住宅产品详细介绍见本文本的设计篇。
深入探讨 预售户型(原白领公寓）及与之品质类似的升级产品-水晶公寓（即宽景洋房）之间价格提升难度较大。这里提出2种办法供选择： 1.白领公寓采用市场认可的成熟的普通户型平面，而水晶公寓采用宽景户型平面；在其他硬件方面，白领公寓比水晶公寓档次低（综合造价每平米差别在200元左右））---推荐方案 景观因素：白领公寓景观投入较小，水晶公寓投入较大；建议将东西区的水晶公寓和与白领公寓位置重新分布（见右图，绿色为水晶公寓，黄色为白领公寓。但本轮设计暂按原定分区执行） 外装修：白领公寓外装修以涂料为主，水晶公寓有部分面砖和石材饰面； 电梯品牌：白领公寓为国产电梯，水晶公寓为合资电梯； 车库：白领公寓以地面停车为主，绿地率低；水晶公寓以半地下停车为 主，绿地率高； 可视对讲等设备：白领公寓比水晶公寓品牌档次低； 楼电梯、卫生间、 公共门厅等内装修：白领公寓比水晶公寓档次低； 门窗：白领公寓为铝合金窗，一般入户门，水晶公寓为断桥铝合金窗， 品牌入户门； 立面风格：白领公寓比水晶公寓档次低； 送地下储藏空间：水晶公寓送部分地下储藏空间。 2.两种产品采用完全相同的宽景户型平面；在其他硬件方面，白领公寓比水晶公 寓档次低（综合造价每平米差别在200元左右---- 硬件差别同上。