纽约法拉盛中国城房地产开发投资项目 公寓价格调研报告
项目介绍
该投资项目为纽约皇后区商用地块，紧邻法拉盛的黄金中心区域。目前卖方要价该地块位于37 大道，College Point Blvd和Prince Street之间，地块面积42,539平方英尺[1]，容积率为4.8，地下可建2层半的停车场[2]。地上可建筑面积为204,187平方英尺， 地下可建筑面积为106,384平方英尺
该土地现在是商用地块（C2-4），未来初步规划建造商用、住宅混合楼盘。按照地上9个楼层的规划设计，第1-2层将作为零售店面和餐馆，3层设立高级幼儿园，4层作为社区服务中心，从第5层开始作为住宅公寓销售
交通
该地块交通便利，离法拉盛中心缅街步行只需3分钟。步行5分钟距离内有3个公交车站，可乘坐5个不同的公交线路。距离纽约地铁7号线Main街地铁站步行仅6分钟。从缅街乘坐地铁，到曼哈顿交通枢纽中央车站需36分钟，法拉盛同时毗邻I-495和I-678高速公路，是一个重要的交通枢纽
周边设施
超市：该地块周围有大中型超市近10所，包括新天地、香港超市、长江、长城等综合型超市
大型医院：1所，纽约皇后医院；还有当地小型私人诊所6所在步行3分钟范围以内
学校：幼儿园4所、TALES早期教育学校、公立第22小学、江邦高中、法拉盛高中、圣十字高中、温莎中学（包括初中和高中）、皇后学院高中、长岛商学院以及多个语言学校和职业学校
交通枢纽：纽约地铁7号线、长岛(LIRR)铁路站、公交车站3个
图书馆：皇后区图书馆，全纽约市最大的图书馆分点
酒店：毗邻喜来登、法拉盛大酒店、ComfortInn、 Best Western
餐馆：紧挨纽约数量最多、集中度最高的中餐餐馆聚集区
停车场：2个法拉盛社区停车场
周边项目售价与租金
法拉盛周边的公寓价格近几年上涨速度迅猛，根据Street Easy网站于2013年1月公布的最新数据显示，房屋交易的平均价格为$800/平方英尺。商业楼盘方面，该项目靠近法拉盛的商业黄金地段，而法拉盛的黄金地段商业房价接近曼哈顿第五大道，租金在$80 – 250/平方英尺，而出售价格在$700 – $1000/平方英尺。现在，法拉盛已经成为了皇后区的商业和经济重心，在未来短期，位于此区域的高质量、地段好的商铺需求紧俏
成本收益分析
该地产项目的开发成本价格和土地情况如下：
项目成本和基本情况
地块面积(lot area 平方英尺）
42,539
容积率
4.80
土地价格（平方英尺）
$ 141
土地收购总价
$ 28,800,000
地上可建筑面积
204,187
地下可建筑面积
106,384
地上建筑成本（平方英尺）
$ 280
地下建筑成本（平方英尺）
$ 250
建筑总成本（10%缓冲费用）
$ 92,135,220
规划建筑楼层数规划地下层数
2.5
地上每层总面积（平方英尺）
22,687
地下每层总面积（平方英尺）
42,554
商用楼层总面积（平方英尺）
90,750
住宅楼层总面积（平方英尺）
113,437
销售价格 ($/平方英尺）
$ 800
商铺出租价格 ($/平方英尺）
$ 55
需要注意的是，住宅销售均价的最新数据是$800/平方英尺，这是根据2013年1月最新的销售额平均值制定的；商铺的销售价格在法拉盛浮动在$700 – 1000/平方英尺。本估算采用了$800/平方英尺的数据。由于地块附近有。