成本优化与控制作业指引
1.流程要素
1.1 流程目标：创造性价比最高的产品，提升产品竞争力，动态成本及时调整与反馈
1.2 流程主要责任部门: 成本管理部
1.3 流程关键业绩指标(KPI):
流程KPI
责任部门/岗位
数据来源
实施成本与目标成本比值
成本管理部各部门
成本管理部/集团本
1.4流程关键点(CP):
流程关键点
关键点说明
支持文件
经验数据库的建立
参考5
及时提供测算数据及优化建议
参考5
动态成本反馈
参考5
2.适用范围:
2.1万科各项目设计阶段、施工阶段方案优化与成本反馈工作
3.术语与定义
4.职责权限
4.1. 成本管理部：编制计划并检查计划执行情况，进行具体测算并根据测算结果提出优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测算并编制结果报告，测算结果复核发布，每月动态成本调整并反馈
4.2. 设计管理部：提供各设计阶段的规划、建筑、景观方案、图纸以供测算并优化，负责基础选型、结构、外电、智能化系统方案的优化选择
4.3. 工程管理部：负责特种设计的优化选择
5.工作程序：
5.1. 方案优化流程
结果反馈及案例总结过程改进数据测算
方案优化流程


5.2. 方法与过程控制
5.2.1. 设计前期
A）开始设计前找发展、设计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析）市场定位三方面信息
政府规划要点：根据政府规划要点批复，得出如附件《政府规划要点设计指标》数据：
土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相关部门，对土地属性信息分析，得出《土地属性信息统计分析表》：
市场定位：通过询问营销/设计部，清楚了解项目市场定位，产品组成，得出产品组成表：
B）以上信息整理完成后，成本需要关注的重点是：
第一：场地内的特殊地形，如果出现河流、箱涵。高压线等问题需要仔细分析，了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本，注意需要预留部分不可预见费用：
第二：车位要重点关注其建造方式（地下、半地下、露天），是否计算容积率，会所是否可售；
第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用，注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部分成本
5.2.2. 概念、规划设计阶段成本控制重点：
A）建筑、结构方面：
设计前，同设计、营销一起探讨产品类型布置方案，作单一产品测算以及组合方案的成本测算，形成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测算，用以指导概念、规划设计
结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化
成本部应就土地价值与建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过产品容积率来区分不同产品间成本差异）
B）路网布置：
道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：
1）路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）
2）优化出入口布置，（优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户使用需求，不能够减少出入口后引起客户投诉，导致后期整改而增加成本）
3）道路宽度（设置双车道或单车道加会车区）
C）停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效率、成本等因素选定停车方式）：
土地利用
1）地面露天车位最大化
2）地面停车按照最大边线原则布置
停车方式
1）车位平面布置最优化：限定面积内停放量最大
2）车位建造成本由低到高的顺序为：地面露天车位。