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前言
2017年，我国经济增长总体平稳，经济结构不断优化，服务业对经济增长的贡献
持续提升，消费需求仍是经济增长的主要拉动力。12月，财新中国服务业PMI为53.9，
创下2014年8月以来最高增速，住宿和餐饮业、批发和零售业发展势头良好，均为
商业地产的发展奠定了良好的基础
2017年，全国商业地产开发投资额与2016年基本持平，新开工面积同比降幅扩
大，但得益于城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地
产销售面积依然保持较高增速，特别是商业营业用房销售面积增长加速。土地方面，
商办用地供需降幅均收窄，其中二线城市成交规模结束了连续三年的同比下降趋势，
成交楼面均价继续上涨
随着商业地产从增量时代进入存量时代，企业一方面积极创新商业模式，丰富业
态内涵，提升用户体验，另一方面积极探索商业资本化道路，纷纷试水商业地产资产
证券化，旨在打通商业地产和资本之间的桥梁。另外，联合办公资源整合加速，零售
创新模式开启，新零售等成为企业关注点
展望未来，稳定的宏观环境为商业地产发展打下较好基础，特别是随着租购并举
住房体系的加快构建，住房租赁政策将持续深化，各地商办存量房改为租赁型住宅的
相关扶持政策将更进一步。在零售创新方面，政策也有望进一步落实细化，鼓励零售
业创新发展，提升行业效率。在此背景下，企业应努力提升物业运营能力，丰富服务
内涵，精准把握产品定位，打造差异性产品，增强客户的粘聚性。一、全国商办市场整体表现
（1）商业地产投资增速收窄、新开工降幅扩大，销售面积增幅显著
图：2013-2017年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积及其同比增速
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
图：2013-2017年全国商业营业用房及办公楼投资、新开工面积、销售面积占比
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
从供应端来看，商业地产开发投资同比增速放缓，新开工降幅明显扩大。2017年，
全国商业地产在消化现有存量的背景下，开发投资额增速明显收窄，全年商业地产开
发投资额22401亿元，同比增长0.1%，增幅较2016年收窄7.4个百分点。商业地产
开发投资额占房地产开发投资额的比重自2013年以来首次下降，由2016年的21.8%
下降1.4个百分点至20.4%，其中商业营业用房的占比下降1.2个百分点，明显高于
办公楼。新开工方面，2017年商业地产新开工面积26624万平方米，同比下降7.3%，
降幅较2016年扩大6.0个百分点。商业地产新开工面积占房地产新开工面积的14.9%,
为2013年以来最低水平，较2016年下降2.3个百分点。其中，商业营业用房占比下
22401
26624
175947.5%
0.1%-1.3%
-7.3%
20.3%20.2%
-20%
0%
20%
40%10000
20000
30000
40000
201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017
开发投资额新开工面积销售面积
亿元
或万
平方
米
5.4%5.9%6.5%6.4%6.2%3.4%4.1%4.3%3.8%3.4%2.2%2.1%2.3%2.4%2.8%
13.9%15.1%15.2%15.4%14.2%
12.9%13.9%14.6%13.4%11.5%
6.5%7.5%7.2%6.9%7.6%
-5%
5%
15%
25%
201320142015201620172013201420152016201720132014201520162017
开发投资额占比新开工面积占比销售面积占比
办公楼占比商业营业用房占比降1.9个百分点，高于办公楼
从需求端来看，商业地产销售面积同比增长两成，增幅与2016年基本持平。在
房地产市场限购、限贷、限售政策全线升级的背景下，投资者投资住宅市场受限，且
随着城镇居民消费水平的提高、国家大力推进创业创新等举措，全年商业地产销售面
积依然可观。2017年，全国商业地产销售面积17594万平方米，同比增长20.2%，
增幅与2016年基本持平。商业地产销售面积占商品房销售面积的比重有所提升，由
2016年的9.3%提升1.1个百分点至10.4%
（2）商办用地供需降幅均收窄，二线城市成交规模增加
图：2013-2017年全国300城商办用地推出及成交面积1
数据来源：CREIS中指数据，fdc.fang
商办用地供需同比降幅均收窄，楼面均价继续上涨。2017年，全国300城商办
用地推出规划建筑面积2.7亿平方米，同比下降6.5%，较2016年收窄8.6个百分点；
共成交2.2亿平方米，同比连续第4年下降，降幅为2.8%，降幅较2016年收窄9.2
个百分点；2017年，全国300城商办用地成交楼面均价为2391元/平方米，同比上
涨18.7%，平均溢价率为12.8%，较2016年同期下降1.4个百分点
1 本文中商办用地推出、成交面积指商办用地推出、成交规划建筑面积
5554
3957
2785 2364 2211
4568
3098
2153189418412000
4000
6000
8000
10000
123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112123456789101112
20132014201520162017
万平
方米
推出成交推出年度月均成交年度月均。