中国房地产2008年趋势分析 全国工商联房地产商会 聂梅生 2008年3月 8年一回首 宏观调控 宏观调控 8年一回首 宏观调控 宏观调控 8年一回首 从宏观经济的趋势上分析2000-2007 年8年间： 房价平均涨幅5.2% 2004年开始宏观调控后: 4年房价平均增幅 7.6% GDP平均增幅 9.24 % 城镇人均收入9.65% 房价上涨并没有脱离轨道，8年间与前一年相比涨幅上升的有5年，涨幅下降的有2年，负增长的为0年，总体为增长。 8年一回首 2004年房价涨幅达9.7%（2003年4.8%),房地产投资增幅连续5年超过固定资产总投资增幅, 需求旺盛,以上海为首,房价快速上升, 增幅与前一年相比上升1倍。此年CPI 指数达3.9(2003年1.2%), 同比上升3.3倍。 2004年以后政府出台一系列宏观调控政策，以紧缩供给收紧银根、地根为主要手段。2005，2006年连续2年房价增幅下降，房地产投资增幅下降，并首次低于固定资产投资增幅，CPI指数下降。这时似乎宏观调控效果显著，我国经济进入高增长、低通涨时代。 2007年房价大幅反弹，11月涨幅10.5%(2006年5.5%), CPI达6.9(2006年1.5), 固定资产总投资增幅26.8%, 房地产投资增幅31.8%, 均达到8年来最高值 2008年, 针对防止经济过热, 通货膨胀, 房价过快上升的进一步宏观调控在所难免 房地产调控政策重点 ——改善住宅供应结构调控需求 2007年初政府工作报告自2003年来首次提出要“保持房地产投资合理规模” 在严格土地管理背景下，优先保证居住用地的供应 ； 高度重视住房保障体系的建设 （《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）；国务院召开全国住房工作会议）；《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》 提高购买非首套住房的贷款首付款比例和贷款利率，抑制住房需求增长 降低外资对住房市场的投资性需求 相关规章制度进一步健全 （物权法、企业所得税法、城市房地产管理法、城乡规划法、节约能源法等） 住房保障体系受到高度重视 2007年初，政府工作报告“政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度 ” 2007年8月7日，国务院印发实施《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号） ； 8月24日，国务院召开全国住房工作会议 ； 11月，发布《经济适用住房管理办法》和《廉租住房保障办法》 。 各级地方政府的经济适用房和廉租房建设也逐步付诸实施 商品住宅供给结构逐步调整 据初步统计，全国36个直辖市、计划单列市、省会城市， 2006-2007年年度新开工商品住房中90平方米以下普通商品住房占总开发面积的55.8% 2008年宏观经济和政策环境预测 2008年经济增速目标设定为8%（已经连续4年目标8%),实际值连续4年超过9.5%,平均10.28% 2008年两会上第一次设定CPI目标4.8%,但1月份为7.1%,2月份将高于1月份 今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元；地方各级政府都要增加这方面的投入 2008年经济调控目标是防过热和防通胀，将实行“从紧的货币政策”。政府将如何采取应对措施，以及这些措施的方向、力度，具有很大的不确定性。 房地产领域继续落实已有调控政策，加快建设住房保障体系。