2013年10月河南龙湖房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Industry Development Co.,Ltd d Page 1 of 8 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 目录 一、政策看台..1 1、10月份政策明细2 二、土地市场..2 三、龙湖房地产市场整体特征.4 1、2012年10月-2013年10月龙湖楼市情况........4 四、10月份龙湖竞争项目分析6 2013年10月河南龙湖房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Industry Development Co.,Ltd d Page 2 of 8 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 一、政策看台 1.1 【 22 个月来郑州房价首现“三连跌”】 市住房保障和房地产管理局3日发布的数据显示，在新的调控政策的影响下，10月份郑州房价继 续下跌，创下7个月来的新低；与此同时，市区商住房销量创下了8个月来的新低。数据显示，10月 份郑州市区商住房销售均价为每平方米7401元，较9月下降了2.12%，每平方米下跌160元。这也是 继8月份之后，郑州房价首次出现连续三个月下跌；今年3月份，市区房价为每平方米7392元。 销售面积数据显示，2013年10月份，郑州市区商品房批准预售面积109.43万平方米，较上月下 降了26.22%；商品房销售面积78.1万平方米，较上月下降了0.25%。其中，商住房批准预售面积84.64 万平方米，较9月下降了10.66%；商住房销售面积59.54万平方米，较9月下降了0.81%。非住宅批 准预售面积24.79万平方米,较9月下降了53.73%；非住宅销售面积18.56万平方米，较上月上涨了 1.59%。 截至10月底，郑州市区商品房累计可售面积为1225.01万平方米。其中，商住房累计可售面积为 419.19万平方米，8个月来首次突破400万平方米。非住宅累计可售面积为805.82万平方米，继续创 历史新高。 众厦简评：从数据层面郑州楼市金九银十表现出量价齐跌的态势，而未来在郑州市区已有多个规 模比较大的城中村改造项目进入了商品房预售办理程序，近期将会投放市场，同时土地部门也加大了 住宅用地投放力度大背景下，短暂性供求紧张的局面将会进一步缓解。随着供求关系逐步调整到位， 预计郑州市商住房价格将呈现下行的趋势。 1.2 【四季度楼市调控限购限价或加码】 国家统计局22日数据显示，9月，在全国70个大中城市中，有69个城市的新建商品住宅(不含 保障性住房)价格同比上涨。北京、上海、广州、深圳四个一线城市同比涨幅均超过20%，这是该项统 计自2005年开始发布以来首次出现这种情况。 分析人士表示，房价快速上涨超预期，可能引发新的调控政策，四季度可能迎来政策窗口期，热 点城市可能密集出台微调政策，中央层面可能推出新的调控措施。尽管楼市调控长效机制正在酝酿， 但从当前态势看，限购、限价等行政手段短期内可能不会退出，甚至有加码可能。 众厦简评：对比两资讯内容全国范围来看，房价上涨过快目前依然主要集中在一线城市，而地处 三四线之列的城市多出现量价下行趋势，其根本原因如上分析还是在于供求关系，相对一线城市而言， 三四线城市土地来源相对宽松，并且随着城市组团的开展未来供应放量趋势明显。 1.3 【一线城市调控趋紧 郑州楼市影响几何】 全民关注的十八届三中全会于2013年11月9日正式拉开大幕。对于这次大会，一直处于聚焦之 下的中国楼市则是重中之重。购房者、开发商齐齐关注，楼市到底如何走？北、上、深等一线城市纷 纷在十八届三中全会之前对于楼市调控收紧，这个信号让郑州不少购房者产生了担忧：“郑州房价前一 段也是涨势明显，居高不下，郑州会不会进一步提高二套房房贷的首付呢？” 有专家表示，郑州的房价已经基本稳定，并平稳发展，郑州购房者也迎来了难得的购房窗口，所 以，笔者认为，郑州目前的二套房房贷首付并不会提高。但是需要注意的是，来自郑州多家银行的信 息表明，郑州房贷额度比较紧张，直至明年上半年才有可能会有所缓解。 2013年10月河南龙湖房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Industry Development Co.,Ltd d Page 3 of 8 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 众厦简评：最近行业资讯层面最为关注的莫属“十八届三中全会”，从最初各业内人士大V渗透 的只字片面的信息已吊足了人们对于会议议题内容的好奇。房产税扩围？小产权房的命运？土地改 革？楼市长效机制？对于楼市政策未来走向的预判声音越来越多，而大部分关注的时间点就落在了十 八届三中全会上，都在期待此次会议可能会成为楼市发展的另一个转折点。 1.4 【总投资近 600 亿元重大项目将落户二七新区】 11月7日，举行的二七区2013年招商引资洽谈会上，美国弗罗里达教育管理中心、深圳华侨城 集团、华贸集团等国内外知名企业代表齐聚郑州，共签订商业、地产等项目24个，总投资近600亿元。 其中位于二七新区内的华侨城项目，为国际水准的大型文化旅游综合性项目。 计划投资60亿元的马寨新镇区合村并城高端商贸服务项目位于郑州西南马寨产业集聚区，占地面 积8085亩，总投资近320亿元。一期投资60亿元，项目集安置房、商务写字楼、购物中心等为一体， 建成后将极大地完善马寨产业集聚区配套设施建设，提高周边居民生活质量。 计划投资120亿元的服装工业园连片开发项目和投资20亿元的德化商业中心地块改造项目旨在打 造集餐饮、高档酒店、智能写字楼、环保住宅、娱乐休闲、大型购物为一体的综合性商业中心，建成 后将有力促进二七区现代服务业发展。 众厦简评：本次24个项目的签约，将为二七区注入新的强劲动力，也将对二七区城市品位提升、 产业档次升级产生重要的促进作用。同时距离二七新区仅仅数公里之外，10分钟车程的龙湖镇也将是 重大利好消息，二七新区商业规模效应的形成极大促就周边郊区的置业愿景。 1.5 【十八届三中全会今日闭幕 全面放开贷款利率管制】 推行近二十年的利率市场化进程，终于迎来了改革的里程碑。7月19日晚间，中国人民银行正式 宣布，自7月20日起全面放开金融机构贷款利率管制，包括取消贷款利率7折下限等。 多位金融专家和银行业内人士向网易财经表示，央行此次全面放开贷款利率管制举动符合市场 预期，传递出央行积极推进利率市场化改革的信号，有利于降低实体经济的融资成本，并且不会 对银行构成较大的压力。 根据央行公告显示，此次全面放开贷款利率管制的内容包括：一是取消金融机构贷款利率0.7倍 的下限，由金融机构根据商业原则自主确定贷款利率水平；二是取消票据贴现利率管制，改变贴现利 率在再贴现利率基础上加点确定的方式，由金融机构自主确定；三是对农村信用社贷款利率不再设立 上限。 此外，为继续严格执行差别化的住房信贷政策，促进房地产市场健康发展，央行方面表示，对个 人住房贷款利率浮动区间暂不作调整。 对此，中国银行首席经济学家曹远征和交通银行首席经济学家连平均向网易财经表示，央行此次 全面放开贷款利率管制，符合市场预期。 1.6 【限购迟早退出楼市，已呈现退出的五大市场特征】 近日，有关房地产调控的长效机制已经形成初步草案的消息频频曝光，有相关知情人士透露，具 体方案在11月份的十八届三中全会或明年两会公布。届时，改革方向便是调控更加市场化，最终通过 长效、可持续性、稳定有效的市场、经济手段使市场回归以自住需求为主，逐步让限购等行政化手段 退出市场。 2013年10月河南龙湖房地产市场分析报告 ShenZhen JOINSUN Industry Development Co.,Ltd d Page 4 of 8 深圳市众厦地产顾问有限公司 地址：深圳市福田区益田路新世界中心12楼邮编：518026 电话：0755-8230 0328 传真：0755-8236 6255 网址：www.joinsun 当前，关于限购何时退出房地产市场又成为市场焦点问题。 多有业内人士认为，从楼市调控政策走向及趋势来看，限购等行政化调控手段并不是一个长效性 调控措施，迟早有其退出的一天。从未来趋势来讲，限购会逐步宽松取消，经济手段、市场手段代替 行政化调控手段和措施势在必然，限购等行政化措施会逐步退出，为楼市长效调控机制出台做铺垫。 当前来看，限购退出楼市是势在必然的，目前已呈现出限购逐步退出房地产市场的五大市场特征： 第一、长效性格调控机制露出端倪之时，也就是限购政策逐步定向宽松，逐步退出楼市调控政策 之时。 第二、当前政府表态及地方新出台调控政策基本不再强调限购，政策趋向市场化。今年以来调控 基调发生微妙变化，为限购政策退出与长效性调控机制的政策空间转换做铺垫。 第三、从近期各地限购政策的执行轨迹来看，二三线城市出台的“以限价代替限购”、“限购再宽限 一套”如温州）等调控措施基本上已经表现出限购政策逐步退出的特征，当前来讲，二三线城市的限购 基本被潜规则破解，呈现出“外紧内松”的政策面执行特征。 第四、户籍制度改革或许会成为突破“限购”政策的方法之一。 二、土地市场 注：由于区域官方数据获取障碍，土地市场数据暂缺，月底补充完整。 三、龙湖房地产市场整体特征 1、2012年10月-2013年10月龙湖楼市销售面积20000 40000 60000 80000 100000 2012年10月2013年1月2013年4月2013年7月2013年10月 住宅 商业 日期 12.10 12.11 12.1213.1 13.2 13.3 13.4 13.513.613.7 13.8 13.913.10 住宅 76818 90754 7834347923 325036978557268716859960930827 85118 7747877962 商业 0 1936 1