《烟台市房地产分析报告》(doc　26).rar 烟台房地产商的利润空间究竟有多大 烟台房地产商的利润空间究竟有多大，还有多少＂水分＂可压？有关专家专门给记者算了这样一笔帐：烟台市经济适用房属划拨土地，土地成本极低，其保本出售的价格为每平方米1474元；而幸福、只楚等地房价约2000元、东郊某些高档住宅的开价为7、8千元，若将因土地性质不同，开发商在土地方面投入较大这一因素考虑在内，则可以看出，对于部分开发商来讲，仍有利可图（当然，高档消费也是通过营销手段，来适应部分市民的消费要求和心理满足）。而这＂利＂又是否是被炒后的过度膨胀呢？几家房产中介公司均表示，其房源中期房所占比例约为2至3成，这个数字流露出了炒房的痕迹。但房地产商对房价不会大幅下降表现非常自信：＂烟台房市的泡沫经济含量很少，绝大多数购房者为结婚或拆迁住户。＂看来，商家也是＂吃定＂了买方市场数量不会大量减少，才迟迟不肯松开降价的金口。　 　　　　既然在短期内烟台房价不会有很大波动，那么放眼远观，市民又能否从新政策受益呢？　 　　　　概括了烟台房地产经历的几个阶段，　＂稚嫩的萌芽期＂（1985－1991年）、＂超前的过热期＂（1992－1994年）、＂寒冷的冬蛰期＂（1995－1998年）、＂温和的复苏期＂（1999－2002年）、＂全面的爆发期＂（2003年至今）。　 　　　　改革开放前，烟台房地产处于停滞状态，百姓居住十分紧张。1974年，职工住房由工作单位统一承租、统一分配，租价最初为平均每间房月租为2斤玉米。1980年，烟台人均居住面积只有6.39平方米。　上世纪80年代中期到90年代初是烟台商品房发展的萌芽期，烟台成为国家房改试点之一，商品住宅进入实质性的市场运作。此后，＂公房＂从人们视野中渐渐消失，福利分房被叫停，住房实现货币化。人们的居住观念也从被动等待福利分房，到逐渐认可＂房子也是商品＂，开始通过