藏瓏湖上国际花园 3.2期产品建议报告
2011-12-12
谨呈双瑞地产
分布情况 供销情况
第一部分市场部分
别墅市场分析——分布
长沙别墅主要分布在二环之外，主要集中在南城、暮云以及河西区域。东部别墅分布较少 目前，全市已知的含别墅楼盘共43个（售完除外），2011年别墅未有新增项目，主要分布在二环与三环之间。 随着城市的不断扩大，三环以外的远郊别墅日益增多，而真正位于二环以内的城市别墅仅建发汇金国际一个
绿城青竹园
湘江壹号
橘郡米哈斯
美洲故事
保利阆峰云墅
比华利山
格兰小镇
龙湾国际社区
托斯卡纳
米兰春天
麓山别墅
岳麓山公馆
白鹤天池
汀湘十里
长沙玫瑰园
太阳星城
南山苏迪亚诺
和记黄埔
郡原美村
麓山恋迪溪谷
堤亚纳湾
东方明珠
江山帝景
好望谷
振业浪琴湾
金色溪泉湾
影视会展项目
中铁水印加州
金科东方大院
北纬28
纯独别项目
纯别墅项目
别墅为主+其它
其它为主+别墅
长房天际岭项目
澜湾
汇金国际
红墅湾
天麓
万业巴厘岛
保利麓谷林语
九龙领仕汇
奥莱小镇
佳兆业水岸新都
昆仑和府
中信新城
爵世名邸
从地理位置来看，本案处于二环以外，三环以内，离城市中心较近，是适合作为第一居所的别墅产品；市场上适合做第一居所的城市别墅较为稀缺
本案
月湖+广电
青竹湖，楚家湖， 湘江
岳麓山
洋湖垸湿地公园
别墅市场分析——自然资源
植物园， 生态动物园
自身景观资源
自身景观资源
从资源的角度分析： 北部别墅以青竹湖，楚家湖为核心向四周扩散； 西部主要为岳麓山，洋湖垸湿地公园； 南部主要为植物园，生态动物园； 城市别墅几乎无自然资源；
从自然资源来看，本案自然资源较为丰富，资源别墅特征明显；市场上大部分别墅都是依托各类自然资源进行开发
长沙别墅的等级划分
根据主力总价的不同，将长沙的别墅分为顶级、高端、中高端及经济型四个等级；从市场所占份额来看，档次越高越稀缺，而且销售的速度也是很慢的。 鉴于本案所具备的自然景观资源优势以及城市别墅特质，加上极高的单价与总价，因此本案的价格未来肯定是处于长沙别墅界的第一梯队
小结
通过以上分析，我们发现本案是城市别墅中自然资源最好的，资源别墅中城市性最强的，虽然在这两方面并非是顶尖的，但却是两者结合最好的项目，是非常适合作为第一居所的别墅产品。而且根据对未来的价格预期，肯定是长沙顶级别墅阵营中不可或缺的一员
第一部分市场部分
分布情况 供销情况
目前，在售的独栋别墅最高单价为25000元/㎡，总价区间为450-1500万之间；双拼别墅多为10000元/㎡左右，总价300-400万之间，联排多在8000-10000元/㎡，总价集中在200万-300万之间
别墅市场分析——价格区间
别墅市场分析——供销
独栋别墅不同面积段供销情况
独栋别墅不同面积段供销情况：
独栋——总体供应量较少，去化率较低；
独栋总供应量302套，销售量66套，总销售率22%，400㎡以内的独栋产品销售49套，400㎡以上的独栋产品销售仅17套。由此可见，大面积、高总价的独栋产品去化速度较慢。 本案独栋产品以380-440㎡产品为主，虽然面积中等，但是由于单价高，预计总价将达到1500万以上，是目前独栋产品之最，因此去化的速度也会比较慢
来自2011年11月底止房产网签数据
别墅市场分析——供销
双拼别墅不同面积段供销情况
双拼——供应量以350-400㎡为主
2011年双拼别墅总供应量427套，总销售率45%，总销售量193套，400㎡以内的双拼销售130套，400㎡以上的双拼销售63套，面积虽大，但是总价比独栋产品低很多，所有去化速度不算太慢。 本案的双拼产品面积为361㎡，面积虽然符合主力需求，但是总价超千万，比市场独栋产品的总价还要高，所以去化速度也会比较慢
来自2011年11月底止房产网签数据。