让它起来！ 欲找到迷幻魔方的拼接密码…… 动 市场部分 一、对前期市场的小结 前期的常熟市场报告中，基本上对整体常熟市的房地产形势持谨慎态度。无论是从大的市场环境，还是从本项目在整体市场中的竞争态势来看，我们都没有理由放大本项目的乐观前景 来看看我们节选的市场内容 1、板块的划分 住宅区延伸板块：黄河路沿线以北，包括项目、明日星城、上海弘耕置业地块、润欣花园、红枫苑、信一广场； 住宅区板块：主要指的是长江路、珠江路沿线楼盘； 新城板块：世贸新城； 城区板块：包括枫林路沿线、海虞路行政中心、传统商业中心区域，代表楼盘有，明日枫林、城市之光、蓝天家园、华府世家等； 招商城板块：招商城区域楼盘，代表楼盘有尚湖中央花园、佳河水岸等； ——常熟市楼盘板块划分图—— 2、各板块规模（在售） 无论在总规模、可销售面积、推案量上，住宅区延伸板块的体量是最大的，将是竞争最激烈的区域，其中有三个规模楼盘，明日星城70万，绿地55万，润欣花园40万； 招商城、新城板块体量相当，但目前新城板块就目前而言只有一个楼盘，开发商可以自如的销控； 住宅区板块、东南板块（不考虑经济适用房）目前规模在20万以下，但是住宅区楼盘数量、体量小，楼盘品质并不高； 招商城、新城板块目前体量在60-70万之间，招商城板块依托于招商城的消费力，而世茂新城，位于政府规划的新城，前景看好； 城区楼盘品质较高，单体楼盘的体量也不小，代表楼盘如城市之光19万平方米，蓝天家园16万平方米 3、各板块环境比较 4、产品比较 5、客源分析 从上面的分析中可以看出，常熟市房地产市场区隔感是比较强的，本项目所在的区域竞争更为激烈。诚然，我们在差异化的市场中找到了一条新路子，并且沿袭这条路子设计创造了常熟独一无二的产品 从理论上讲，我们可能在今后的推广和销售中占有不少的优势。但是，这种变化的市场从一开始就决定了我们产品所针对的目标群和所采用的推广方式不能“照走阳关道”，“保险的大路货色”未必能够一帆风顺走下去，“择优深化”乃至“发挥极至”也许能够见奇效 二，延伸的目标消费群定位 在该项目之前的市场调查中，我们根据市场确定了产品的方向；而在产品确认后，我公司又根据目前的市场变化，作了产品接受度的调研，从受众的心理、生活习惯、接收价位、房型等多方面进行反验证，为今后的推广和销售提供了很多参照 常熟市中等收入阶层，却追求更趣味更丰富的生活层次。 生活思想相对活跃，与外界接触较多，容易接收新事物。 常熟市已经有了较强的认同和归属感 个性特征 能够承受35万－50万的总价 交通相对比较方便 在可承受力范围内非常注重情趣的生活方式 理性需求 注重客厅的空间层次感，“阔气”显现主人的气质 期望社区内人群的生活模式和价值观与自己相近或一致 居住认同于虞山远近相宜的地理位置 感性需求 产品部分 一、产品猜想 产品对空间层次的阐释应该在随后的推广中得到丰富的体现，灵动的空间如何塑造品质生活？ “国际”的概念强势渗透在产品的细节锻造上。一丝不苟的细节磨砺和近乎苛刻的评判标准让“国际”如何“熠熠生辉”？ 产品所散发的生活方式，必须通过受众自己的“切身体验”得到验证。开发商在本项目的前前后后工作中呕心沥血，最终的使用受益者是客户。如何让他们感知，莫过于“重走长征路” 二、产品市场定位 常熟市独一无二的创意生活社区 独一无二，它有着多层次的涵义：常熟第一个控制面积又演绎空间的楼盘；常熟第一个空中别墅社区；常熟第一个厅高4.2米的户型；常熟第一个底层挑空社区…… 未必“后无来者”，绝对“史无前例” 如果能够颠覆常数人固有的生活空间模式，无疑是对生活方式的一种尝试，当创意几乎被用滥的时候，我们体现确实生活价值的认同，我们给了这种全新生活阐释和演绎的空间，不是创意是什么？？