●07.7-9月成交量攀升，以金山乌龙江板块为主，如中天金海岸、红树林、公园道1号； ●美林湾联排部分07.10月一期开盘后一个月热销近7成，均价9000元/㎡； ●自07年11月份以来，市区别墅已突破上万； ●三盛中央公园07.12月一期开盘热销8成，提升07.12-08.1月福州别墅成交价量； ●08.2-4月，成交量较低迷，在于市区别墅存量较小、投机性需求被有效排挤等缘故 二、福州市区别墅成交走势分析——市区别墅项目不多 三、大福州片区的别墅分布及量体罗列——山坡地、亲水别墅分布 ●市中心别墅稀缺、体量较小； ●金山板块及近效闽侯板块别墅依托乌龙江景观优势，走亲水别墅 ●2007年余留及2008年上半年推出的别墅存量约800套，主要为联排别墅，其中独栋 别墅约200套。 ●目前，在售的市区别墅主要是翠湖山庄、润华山庄，两盘营销推广方面较欠缺，卖 得较辛苦 三、大福州片区的别墅分布及量体罗列—— 已推未售存量统计 三、大福州片区的别墅分布及量体罗列—— 将推量体统计 ●从以上数据预知，08-09年大福州片区独栋部分将推约300套。双拼部分比重较大， 主要集中于北纬35N和水岸君山； ●08～09年间，领域、万科、北纬、水岸君山等将是最重要的竞争及可比项目； ●除碧水琴湾，其余项目均走高端路线，打造高端产品，独栋单价都近15000元/㎡、 总价都较高，均在500万/套以上； 三、大福州片区的别墅分布及量体罗列—— 别墅用地存量情况 ●预计在未来几年别墅用地在4000亩左右，独栋较少，主要为联排和双拼； ●正祥橘郡、十八里香溪、丹宁顿小镇三盘推出时间将较早。 其中，正祥橘郡产品均为小面积，定位为经济型别墅，预计明年初将开盘； 十八里香溪离市区较远，规划1000套别墅，预计今年10月推出部分。 丹宁顿小镇售楼人员基本招齐，目前正在市区寻找外接待点。 ●受国家别墅用地禁令的影响，别墅用地进一步受到限制，别墅将更加稀缺。 如：原3200亩的融侨淮安项目，1650亩中只能用650亩建别墅； 泰禾螺洲水都2005年拍的地，几年也不见动静 壹、市场部分 四、典型个案的概况说明 1、建发·领域 建发·领域 ■一期、二期（216套） 双拼：256㎡——32套——总价带300万/套——均价12000元/㎡ 独栋：均价14000元/㎡ 284～293㎡——20套 320～370㎡——129套 435～476㎡——35套 沿江别墅总价带900万/套，非江景的总价带为450～600万/套，楼王3000万/套 ■销售状况及客层 销售率：一期、一期加推100%。 二期7月开盘，预约中，30套被预定，其中建发关系户17户。 客层分析：部分建发股东及关系户。从职业分析看：10%银行家、15%建筑行业 者、60%企业CEO、15%为其他 建发·领域 项目定位：项目借鉴隔江相望的鲤鱼洲国宾馆、建发品牌、产品品质等，打造为国 宾级顶级江湾别墅。主要客层为高工作压力的富豪，走休闲度假型产品 07.2 二期开盘 07.6 07.9底 08.2 08.7 推广主要节点分析： 第一阶段（2007.2-2007.6）项目形象导入期：企业品牌、项目定位推广。推广以网络、报纸、户 外看板为主。 第二阶段（2007.6-2007.9）产品形象推广、蓄客期：国宾级江湾别墅的论证及开盘的酝酿 以8月份历时一个月的世界名人名墅巡、实景开放（9月16日）体验式营销，达到论证及 酝酿效果。（报纸稿12次） 第三阶段（2007.9-2008.2）一期强销期：九月底开盘后，邀约客户前往现场参观节目。 12月26日别墅鉴赏及卡斯特醇酒鉴赏会、08年1月4日举办体验·名车试驾之旅、08年1月 24日新年客户答谢会盛情举办等营销事件，达到了较好的效果。为满足客户需求，2月 底加推30套，销售状况较好。 第四阶段（2008.3-2008.7）二期蓄客、产品形象推广期：项目在市场上已有较高知名度，为再加 强项目形象，花重金制造一系列营销事件，同时吸引人气，为二期蓄客。如4月26日携 手BMWz4跑车试驾体验奢华、4月27日朗咸平教授开坛论演经济风云“朗旋风”福州论道。。