水域未来 星海湾项目初步认知 2006.11.11 项目初步设想 核心问题提出 项目特性认知 项目基础分析 — 城市发展 — — 市场环境 — — 客群特征 — 项目特性认知 伟业顾问自2004年即进入大连房地产市场，在经验积累的基础上，通过对本项目用地及周边的实地踏勘，发现本项目的突出特性 项目用地位置： 大连星海湾金融商务中心区，紧邻星海广场 项目规划指标： 建设用地面积121400平米 容积率:2.0 总建筑面积:242000平米 五星级酒店52500平米 海景特色商业37000平米 高层海景豪宅58500平米 低密度住宅94000平米 进度安排: 2007.6动工,2008年初住宅部分开始销售 目前处于前期市场研究及规划阶段 项目的突出特性： 稀缺性 复合性 价格高 项目特性认知 特性一：稀缺性 城市核心+星海广场+海景 星海广场 中山广场 6.5公里 项目用地 本项目位于“城市核心区”，距中山广场直线距离6.5公里。 交通条件便利，出行方便 享受城市配套设施，生活条件便利 紧邻星海广场，区域认知度极高。 星海广场占地面积110万平方米，中心广场面积4.5万平方米是亚洲最大的城市广场 星海广场的被认知范围已超越了大连，辐射至东北三省 南侧面海，海景资源优势突出。 项目用地南边线紧邻海域，拥有丰富的海景资源 与星海广场其他项目相比，面海面较长，资源优势突出 特性一：稀缺性 低密度住宅 项目整体容积率为2.0，原规划方案中用地中部为低密度住宅 星海广场已有项目基本为高层住宅，低密度产品稀缺性明显 特性二：复合性 本项目物业类型的复合性——星海广场已开发项目中物业类型相对单一，缺乏复合型项目 五星级酒店 海景特色商业 高层海景豪宅 低密度住宅 特性二：复合性 本项目住宅部分高度的复合性——高+低的组合是否有更多的可能性？ 高层海景豪宅 （无限高） 低密度住宅 （原方案为5层） 特性三：价格高 用地资源的稀缺性以及开发商打造高品质产品的实力，奠定了本项目将成为大连首屈一指的豪宅项目，体现在售价上，也将成为大连高端项目价格的标杆 核心问题提出 以实现良好的经济效益及社会效益、极大提升品牌形象的目标为出发点，结合上述项目特性，提出本项目开发的核心问题 核心问题一：关于客户 本项目的突出特性奠定了城市核心区海景豪宅的高端形象，那么我们的客户也必将是置业者中的高端人群，而核心问题在于： 高端消费力是否充足？ 由置业目的而反映出的产品需求特点是什么？ 核心问题二：关于产品 从伟业多年项目操作经验发现，即便是拥有多次置业经验的高端客户在产品需求方面也同样存在很强的引导性，那么我们需要解决的核心问题在于： 大连目前市场中的豪宅产品如何？ 未来什么样的豪宅产品更加符合大连的市场环境？ 本项目如何打造出即符合市场需求，又能体现项目用地特色的差异化产品？ 核心问题三：关于规模 本项目住宅部分为15.25万平米，较大的供应量必将对稀缺资源的专署性产生不利的影响，那么我们需要解决的核心问题是： 稀缺资源的最大化利用及如何规避由规模大而产生的不利影响？ 核心问题四：项目与区域间的互动 与一般项目被动的接受区域发展带来的影响所不同，本项目由于规模大、多物业类型复合，必将对区域城市化程度的提升也产生较大的影响，为实现更大的社会效益，在项目规划中，我们需要解决的核心问题是： 如何实现项目与区域间的互动，加速城市化的进程？。