Flamingo Communication Group – Flamingo Consultancy International Real Estate Consultants 大连华润星海湾项目结案报告 红鹤沟通机构 · 红鹤顾问 北京 主题概念 主题深化 市场分析 针对设计方案的建议 目录 1、主题概念 1、主题概念——初步 主题概念 海 水洋 海：海权、拥有、独享 水： H2O，水结构，水主题 洋：洋气、时尚的生活方式，国际社区 H H Healthy Holiday Harmony O Ocean Oxygen Own Open House Home Hotel Orient 概念展开——海 海：天池也。以纳百川者。——《说文解字》，取融合、包容的意义。 海权：稀缺资源，独有的海权。 领域：海外侨胞，海内存知己，海成为一种界定，一种领域专属，一种圈子文化。 湾：与世界八大湾区相媲美的湾资源，独特的湾区文化。 概念展开——水 水主题概念：H2O Hotel Ocean House/House Ocean Hotel 海边酒店式的居住生活和海边家庭式的酒店生活是本社区的典型生活模式。 海水的色彩：深蓝文化。BlueBlood，贵族，高级社区的品味。 规划的水形态：波浪的动感，礁石的不规则外边的拓扑形状。 住宅有更多的亲水性格：SPA阳台，屋顶温泉花园，观水露台等。 商业和酒店的水结构：例如使用水分子的化学式作为基本构图元素和结构形式；使用波浪的造型；使用鱼形的造型。 水主题商业：大江户时代，Kurhaus，SPA等水主题。 纯净生活：净化、健康、自然、有氧的生活 概念展开——洋 洋：各大陆之间共同的连接体，各种文明最直接的联系媒介。 洋气：国际化、国际观。 舶来文化：国外的健康生活观念、绿色养生和水疗的生活方式。 结语 本项目拥有得天独厚的海洋资源，同时依托大连的国际化氛围，应当成为大连乃至东北亚地区高尚生活的典范。 以水作为核心概念，衍生出海、洋、水（H2O）的子概念，成为本项目产品营销卖点的解释系统。 1、主题概念 华润在大连的三个连续项目，分别具有不同的性格。本项目在三个项目所组成的整体计划中，扮演的角色应当是大会所，其余两个分别为大居住与大商业。 资源：本项目从全国来看，与其他普通住宅项目的差异在于海景；而在大连本市来看，其特殊优势在于独享星海广场与第一线海景双重资源，为大连绝版地块。 产品：本项目不同于普通住宅，同时也区别于纯粹商业酒店。本项目为综合体，两者兼而有之。 整体氛围：国际化，时尚，精英，亲水生活。 整理以上几点，我们可以得出本项目的主题： 国际海权中国汇 Ocean Club 1、主题概念 国际海权中国汇 解辞： 国际：国际社区，国际化的生活 产品解释：现代建筑风格；具有国际背景的开发团队，国际设计团队 1、主题概念 国际海权中国汇 解辞： 海权：海，一线海景资源，水主题生活；权，独有，对稀缺海景资源的占有，项目低密度所带来的更多土地享有权。 产品解释：海洋主题和水主题的社区总体营造，从规划到建筑，从室内到园林，充分体现亲水生活与资源享有权。 1、主题概念 国际海权中国汇 解辞： 中国汇：汇，会员式的生活，多种文化元素汇聚，精英族群的交际舞台。 产品解释：开放式酒店会所，会员式的生活社区。 2、主题深化 核心观念 对星海湾项目地理板块的理解： 位于星海广场，并且拥有第一线海景，大连绝版地块。 星海湾应该是领袖大连甚至东北地区的明星地产项目。 对于产品的理解： 商业不能遮挡住宅的观海视线，可考虑在住宅下面布置集中商业体块。 住宅的每一户都要看到海景，住宅可以压缩面宽，我们建议采用顶层复式与叠拼结合的产品形式。 考虑到大连的北方季节性海洋气候特征，商业应当采用反季节性经营模式，可考虑温泉主题、水主题、养生主题等主题商业模式，如大江户时代、KURHAUS（温水健康保养馆）等。 2、主题深化目录 规划 建筑风格 户型 景观 酒店 商业 营销现场包装及样板间 2.1规划——兵营式布局 按照最小日照间距和防火间距进行面积最大化排布，此时住宅面积为150000平方米 （每户面宽按10m计算，进深为15m，日照间距为27m） 2.1规划——最大海景线 海景面宽最大化，且只做一排住宅时，总面积为113000平方米，进深为21米。 2.1规划——单排住宅折线布置方式 保证每一户都可以观海，单排住宅按照折线方式布置时，总面积为112000平方米，进深为21米。 2.1规划——单排住宅弧线布置方式 保证每一户都可以观海，单排住宅按照弧线方式布置时，总面积为96000平方米，进深为21米。 2.1规划——单排长板建筑实例 阿联酋迪拜的Madina Jumeriah酒店客房部分为了保证每间客房都有良好的景观视线，采用了单排长联板的建筑形式，通过立面的构图手法避免较长立面带来的呆板。